香港發展商才是被「寵壞」的小孩

2018-01-17 21:21:20
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近年香港經常被人批評落後,作為香港人,雖然心裏不是味兒,但卻要承認,香港落後的,不是硬件,而是思維。有很多人認為,「中國雖然硬件發展很快,但軟件卻遠遠追不上,香港在軟件方面仍有優勢。」這句說話,現在也不一定適用,如果從創新、靈活變通上,我實在看不到香港還有甚麼優勢。

眾所周知,香港是市場主導,而中國則是政府政策主導。市場變幻莫測,按道理,市場主導下,企業為了生存應該有更好的適應能力。但在今天,我們知道中國政府比起市場,更加變化莫測,中國企業為了生存,要擁有更優秀的適應能力,才能不在「風向」突然180度轉變時被淘汰。

其實,從兩地的地產公司上就可見一斑。中國樓市調控之強、之深入,已經連一眾房企老總有時都忍不住訴苦幾句,有房企老總笑言,「有人今日萬二蚊攞地,第二日政府就限價萬三蚊,死得啦」。因此,相比起中國的同行咬牙迎難而上,香港地產商面對的所謂辣招真可謂微不足道,仍要叫苦連天怨天尤人,才真的應該被稱為「被寵壞的小孩」。

事實上,中國房企在波濤洶湧的大海中,適應力確實很強,如2012、13年一眾房企認為一線城市地價太貴,紛紛進軍二、三線,甚至四線城市,但短短兩年後就面對三、四線城市住宅供過於求,要去庫存而紛紛回歸一、二線,壯士斷臂下部分房企毛利率下跌幅度幾達20個百份點。

除了應對政策外,中國房企亦多願意走多一步,例如花樣年搞物業管理,盡一切所能希望提高住客服務,龍湖物業管理擁有自己的APP讓住戶可通過手機解決各類居住問題,朗詩綠色地產開宗明義主打環保建築,還有眾多謀求發展「特色小鎮」的企業,每間企業都在探索自己能夠走出的路。

除房企外,其他中國企業也在開創自己的路。車企全心投入電動車發展,以拉近與外國車企的距離。建築企業由傳統施工隊逐步轉型「解決方案」,由設計、到融資、甚至招商提供一條龍服務。互聯網巨頭阿里巴巴、騰訊財雄勢大,似乎「只有想不到,沒有做不到」,願意做出各類嘗試。

而早前感恩節期間,杜蕾斯中國的行銷團隊,玩出的「感謝各大品牌」事件相信更令香港廣告同業汗顏。各大品牌面對杜蕾斯的「感謝」,反應之快,回覆之風趣幽默,又不忘推銷自己的文案,確實讓人拍案叫絕。反觀香港品牌推廣的老餅、不合時宜、不敢越雷池一步的怕死表現、和緩慢的反應,真想問香港哪來的優越感,聲稱自己有國際視野、創新、又靈活變通?

香港的現實是,政府的所謂調控政策,只是殺死二手,推動一手交投。各種辣招的背後,如大幅增加印花稅,發展商只須提供一些優惠(羊毛出在羊身上的道理就不需多講),二手業主已經無力競爭,最新有意放寬按揭成數,亦被認為是要幫發展商推盤。

所以,在香港地產商面對「辣招」,仍然可以繼續買地、賣樓,賺取暴利的簡單模式,業主商場繼續每年加租,用心經營的小店得到的就是大幅加租的租約通知。實業被取笑,炒賣被讚揚,年輕人能夠買樓才是成功。FinTech繼續緩慢發展,科技創新遠遠落後於人。而香港傳媒最感興趣的話題,永遠都只是「幾時可以買樓」。

其實,除了硬件外,香港的軟件,又有甚麼優勢了。

參考:

杜蕾斯中國「感謝各大品牌」

 

 

 

 

 



留言
我的建制朋友

移居三藩市的朋友森哥回港處理私人事務,約了竇蓉等一班朋友順道一聚。森哥游走於中、港、美三地,懂得利用不同城市的政策優勢生存搵銀,所以他五十歲不到,便能達至財務自由,過着收租度日的半退休生活,當我穿着套裝在中環撲來撲去時,他卻可以穿着百慕達短褲到處遊山玩水。早在林鄭還在曾蔭權手下做發展局局長的時候,有一次大家飯聚,席間他便提到剛買了兩個屯門工廈單位,連同本身已在屯門擁有的收租住宅單位,重注屯門未來。當時我們一班在中環上班的窮中產,聽見他的投資組合重注屯門這個山旮旯,頗為不以為然,森哥就舉出三大利好因素:一、時維發展局局長的林鄭月娥推動活化工廈的政策,森哥察覺身邊的有錢建制派人士已早着先機,掃入了不少工廈,有錢人買數層,他便跟着認購同層兩個單位,聞風而動。第二個利好因素就是港珠澳大橋,香港基建愈來愈豆泥,最近居然連政府都要清理門戶,炒了港鐵董事,又叫停灣仔會展挖掘工程,不過當港珠澳大橋剛立項時,他和身邊的老闆都認為是投資屯門的好時機,到了港珠澳今年通車,出貨就正合時宜。第三就是哈羅香港國際學校獲政府批地在屯門建校,令這個區升價十倍。觀乎數據,2008至2018十年間,屯門樓市升幅跑贏全港,08年屯門區呎價僅$3,258/呎,但18年呎價已達$12,442/呎,當中升幅足足280%。屯門樓主要是炒大型基建概念,包括港珠澳大橋,以及大灣區發展。掃管笏一帶, 更加因為哈羅學校,而無啦啦變了豪宅區,此局森哥完勝。中產普遍不滿政府施政,對政府各種口號式的倡議或政策都冷淡對待,或嗤之以鼻,無論是提升至國家級層次的大灣區、一帶一路,抑或林鄭導演的「土地大辯論」, 我們都認定是得個「講」字。森哥就和大部份建制派一樣,一方面不信任中國政府,一方面又懂得在中港政策中游走,透過觀察上層建制派的資金動向,在政府倡導新政策明益商界之餘,乘機分一杯羹。中港融合乃無可逆轉的大局,所以香港無論樓市、股市也愈來愈受政策影響, 例如林鄭的土地大辯論,可謂「未結束先結論」,填海造地的選項呼之欲出,隨時成為十月施政報告的主菜之一。席間很多人都覺得香港樓市是中了「不跌降」,填海是遠水不能救近火,政府咁多樣政策,辣招,全部都廢廢地。可能旁觀者清,當局者迷,又或者森哥這次回港正打算放售兩層收租的屯門樓,他就獨排眾議,覺得林鄭是「能吏」,填海造地可以成功冷卻樓市,香港樓市建頂回落。「填海可以造多個將軍澳出來,政府自然多好多土地。話就話遠水不能救近火,但樓市講心理預期,政府整咁多新地,新界農地、棕地,分分鐘搶閘補地價改用途啦,香港咁缺地,咪係因為九七之後冇大型填海工程,人都冇得住, 點顧D中華白海豚先?」移居美國的森哥表面上簡直是林鄭的粉絲,反而留在香港的一班偽中產既不信任政府,但又走不動,潛在的反抗因子令我們慣性看扁香港的政策。至於成功上岸的森哥就是深明大陸人生存之道,就是「緊跟政策搵錢,舖定移民後路。」等於半年前冇人唱淡騰訊,任何高峰都有盡頭,不用等十年八載,過多三五年再聚,便知香港樓價有否見頂回落,不過,建制派走路永遠比其他人快,信焉。

政府放棄壓抑私樓市場,中產「唔上唔落」更弱勢

林鄭趕在七一前公布六招房屋政府,除了居屋和市價脫鈎外,空置稅被認為是虚招,扮晒對付地產商,實際上對壓抑私樓樓價,擺到明是無能為力,林鄭自己在七一回歸酒會上都表示,六項措施「並不能即時增加土地供應,亦不能壓抑樓價升幅。」特區政府已放棄想辦法解決窮中產置業或居住問題,歷史證明,樓價急跌,官員面對的壓力更大,況且特區政府早已祭出「土地大辯論」這個擋箭牌,私樓供應不足,自然是土地問題。當聖公會這個建制盟友在2018年連環花了一億元買入多個西半山豪宅,中聯辦、港澳辦在明在暗,亦持有大量物業時,政府又豈會希望樓價下跌呢。https://www.hk01.com/社會新聞/167764/聖公會斥4134萬買寶林閣-宿舍越買越貴-管浩鳴-香港樓價係咁高主權移交後,老懵董錯誤的八萬五政策,搞到出現業主因為「負資產」而燒炭,結果為了救市,又先後取消租管,及停建資助房屋;到了689政府,又再錯上加錯,推出一堆收緊二手樓按揭的政策,把置業人士全部推向一手樓,導致新樓劏房化,二手樓貨源乾涸。一連串錯誤政策累積了一大堆扭曲的怪現象,不懂財金政策的林鄭實在難有足夠謀略撥亂反正,但她為官多年,有其聰明一面,首先,六招集中討好基層,增加公營房屋和調低居屋售價,即使左膠議員也不會反對;二來,以最不傷身的空置稅扮下對付地產商,至於家庭收入57,000以上的「窮中產」,既不合資格申請資助房屋,空置率集中的豪宅市場又跟他們絕緣,他們的居住問題,則繼續被政府漠視。無計,基層居民有一堆NGO、政客湊住,形成一個緊密的生態圈,中產層階,就一向是政治孤兒。上屆政府落錯招,把400萬以上的樓按收緊,上周市場曾傳聞九成按揭會放寬至600萬。此招當然不好,因為只是由400萬放寬至600萬,好容易導致細價上車盤再颷200萬,但全線放寬樓按,回到七成按揭,又沒有人知道會否導致豪宅盤接捧爆升,現在的做法就是「少做少錯」。撇除金融海嘯這類環球突發事件,私樓市場在拆息已升至兩厘的情況下,樓價仍然高企,政府把九幅私樓用地轉為公營房屋,又令私樓供應少了幾千戶,就算林鄭「土地大辯論」擺明是以填海做地為最終方案,填得來起碼要十年八載,遠水不能救近火。四月初新一期居屋發售,雖然呎價達逾萬元,仍然收到16萬份以上的申請,雖然當中不乏人抽我又抽的市民,但從demand side來看,亦可理解為家庭收入57000元以下的居住需求便有16萬戶之多!住宅的短缺實在十分嚴重。這16萬戶還未計收入超出57000 上限的夾心階層。調整公私營房屋比例,即公營房屋供應量增加,但不代表市民購買資助房屋的機會大增,新資助出售房屋定價機制,將來私樓價升,折扣率隨時跌至四二折、三折,勢必吸引更多人去申請,中籤機會更細。置業需求和居住需求本來可以分開,但因為租金上升,才令到市場擔心愈住愈細,愈住愈遠。朋友一家四口在港島區租樓,每兩年便被逼遷一次,剛租到新居所,但過程也是受儘業主白眼,月租差不多個個都鐵價不二,內籠陳舊的設施,略為提出可否更換,便被業主拒諸門外,租客變了畸形社會下的弱勢社群。主權移交後,租金管制已被取消。在有關管制取消之前,批准租金被限制於市值租金的九成之內,而每兩年一次的加租幅度亦不得超過三成,此外若租客願意繳交市值租金,業主必須同意續租。可是在有關管制取消之後,業主可以隨意大幅加租,同時又有權在租約期滿後收回物業,換言之租戶的權益遭到大幅削減。有租管的年代,買樓收租的確沒有咁爽,現在政策既然全面傾斜保障業主,以服務權貴為主的政府又豈會復辟舊制呢?香港政府長期實施高地價政策,一般香港市民,尤其年輕一代,根本無法享受公營房屋的福利,政府把市民推向私樓市場,北水買地、買樓、買寫字樓,資金都自由進出,但卻透過控制銀行按揭,不斷提高買樓門檻,變了只許大陸人走資,不准香港人買樓。到今天買樓風險高、負擔大,租金又沒有回落,市民現在衝入樓市,就唯有讓地產商魚肉,劏房則、貴絕的管理費,無端端有個工作平台,這些都變了置業常態。未有樓的年輕人,我真心鼓勵他們一滿十八歲便排隊申請公屋、居屋,時移世易,靠資助房屋已不是沒有志氣的表現,雖然居屋和市值脫鈎後,一定會吸引更多人抽,中籤機會更低,但買六合彩都要填NUMBER,如果幸運之神眷顧,一屋在手,未來更自由。當然不斷抽,不斷落空的可能性高於中獎,所以要趁後生,未畢業就抽,十年後都未抽到,都重有一點青春。至於唔上唔落的中產,政府起碼要透過重新實施租務管制去減少他們不斷搬遷的生活壓力。現實是租客在與業主談判續約時,若沒有續租優先權,很容易處於不利的境況。搬遷的成本高,對家庭和子女亦會造成生活壓力,現在很多租樓的家庭都要面對每兩年,甚至每年搬屋的煩腦,除了是經濟問題,也是很多家庭壓力來源,政府不應漠視。

九十後買樓

朋友做婚姻輔導的工作,出軌、第三者、性格不合等固然是常見婚姻問題,不過在年輕夫妻當中,由置業問題引起的磨擦也很常見。有數得計,八十後年齡介乎29至38歲,較老的一段八十後,女性生理時鐘已進入生育倒數階段,未有樓在手但又想生兒育女的夫婦,面對的難題就是抓緊時間生仔先,抑或買樓先?今時今日養育小朋友的開支極大,生了仔豈非更加儲不到錢置業?基於女性對巢穴安全感的天生渴求,自然想抓緊機會,新樓劏房都先買一間;另一方面,好多男人喜歡理性分析,「香港步入加息周期」、「樓市長升15年,脫離入息中位數」、「中國地方債務危機比想像中嚴重」、「港元出現走資潮」等等,全部都是hold住唔買的理由。弊在傳說中的支爆一直沒有發展,事實證明「天水圍林太」大獲全勝,「專家食屎論」由2016年立論至今,中原城市領先指數由2016 年6月報129.20點,2018年5月18日報183.23,升幅高達四成。中產一族由兩年前慳慳地都買得起新樓,到今日追唔切升幅,自然成了老婆的心結,也是夫妻現實的生活問題。四月初新一期居屋發售,雖然呎價達逾萬元,仍然收到16萬份以上的申請,當中可能不乏人抽我又抽的市民,但從demand side來看,亦可理解為家庭收入57000元以下的居住需求便有16萬戶之多!住宅的短缺實在十分嚴重。這16萬戶還未計收入超出57000 上限的夾心階層。以八十後來說,家庭入息達十萬元的夫妻比比皆是,這批市民,既不合申請資助房屋的資格,在按揭成數收緊的情況下,又很難儲夠首期,每月入息雖達六位數,但除非特立獨行,過着慳妹般的生活,否則稍為置一點中產行頭,出外應酬吃多幾餐,當中有一、兩餐米芝蓮,已不見了一截,每月辛苦儲埋,年底交稅又不見一截,嬲嬲地不如去二世古玩番轉好過。「居住問題其實是社會問題,點解多數是女方抱怨為主呢?」我好奇地問。「社會核心價值都覺得男方較大責任養家,你唔覺得男人話買樓,女人好少阻止咩?女人當中,頗多天水圍林太,感覺行先,然後男人覺得佢地恐慌性入市,唔理性,然後就沒有然後……。不過,我會勸佢地生仔同買樓無必然關係,唔通租樓就唔準生仔咩,呻下便算,不要傷了感情。」時間唔等人,又難怪女人會心急。轉眼間九十後亦進入適婚年齡,新盤售樓處,八、九十後的買業人士佔大多數,套用大陸用語,剛性需求強勁。細心一想,九十後置業分分鐘比八十後有優勢。觀察所見,九十後成長環境好,對九七金融風暴零記憶,無論創業、投資、置業都勇字當頭,九七金融風暴時,他們只得幾歲,到懂事的時候,香港已步入樓市狂牛、自由行大舉進城、北水南浸的世代了。再者,老段八十後還會跟從上一代的成功經驗,視金融業為最佳筍工,但人到中年,卻又面對金融業赤化,香港人被邊緣化的危機,九十後的工種選擇則比較多樣化,叻仔的搞創科,做老闆,搞blockchain,完全是第二個星球的技術,就算一時三刻未搵到大錢,起碼覺得工作前景大把世界,不似陀地金融從業員般感覺朝不保夕。來到最重要的一點,就是九十後食正父幹。九十後的父母,即是五十年代尾至六十年代出身那班,這班人有幸讀大學的,八十年代香港黃金時間投身社會,九十年代移民潮中急速上位,就算九七金融風暴買錯樓,廿年都夠晒翻身有突,三、四層樓揸手的大有人在。這班嬰兒潮出世的上一代,以60年出世來講,等緊退休之餘,身體狀況仍佳,是九十後的最強「父幹」。反之八十後那一批市民,父母老十年,普遍的經濟和社會地位就是差一截,轉眼間2000出世的也屆18歲,所以老八十後如果仍未上車,在置業方面,相對上是有點前無去路,後有追兵。客觀來看,香港住屋問題的確很短缺,不過幾任政府都無力解決,叫人返大灣區就更加是令人反面,遠水豈能救近火呢?

亞洲和平世紀及中美貿易戰

一張相片勝過一千個字。上星期五,四月廿七日,上午十一時全球電視直播南北韓領導人在南北韓分界線會面。南韓總統拖着北韓領導人金正恩的手,走過分隔南北韓的38線,進入南韓,是自南北韓分裂後,首次有北韓領導人踏人南韓境內。南北韓宣佈結束自1953年停火後,65年的敵對狀態,正式言和。同時北韓又宣佈停止核試,同意朝鮮半島無核化,放棄核武。金正思再宣佈北韓在5月關閉在豐溪里的核試場,將邀請美韓專家及新聞界到訪。過去幾年北韓六次核試,及多次試射導彈,又威嚇向美國發射導彈,美國總統也不示弱,宣佈美國總統的導彈按鈕遠大過北韓的。南韓,日本,美國,中國及俄羅斯都被北韓攪到不亦樂乎,完全不知怎樣應付北韓。美國要向北韓實施最嚴厲的制裁,迫使北韓就範。但世事不可預料,尤其是政治上,一天可以發生徹底的轉變。北韓領導人金正思突然同意會見南韓總統,同意結束戰爭,及放棄核子武器。事情發展的速度,比最樂觀的發展更快。二次大戰後,韓國是無辜被分開兩個國家,1950年北韓金日成發兵圖以武力統一韓國,韓戰爆發。中國支持北韓,而美國支持南韓政府。1950至1953年韓國整個國家受到戰火蹂躪,幾乎全國建設毀滅。1953停火協議,只是停戰,但沒有結束敵對狀態。65年後,才見到和平曙光。南北韓高峰會談後,五月份北韓領導人金正恩將和美國總統特朗普。本來大家對會談不寄厚望,特朗普還要脅,隨時退出會談。但南北韓高峰會後,氣氛立即向好轉變。市場觀望,北韓和美國簽不侵犯協議,北韓美國關係正常化。不久之前被認為殘暴獨裁者的金正恩,現在是今年諾貝爾和平獎的熱門人選。南北韓言和,刺激到環球股市上升。本來全球股市受到美國發動的貿易戰爭,及利率上升拖累,股市下跌。香港股市受到中興通訊被美國制裁消息拖累,大幅下跌。美國政府禁止美國公司向中興出售手機用的芯片,為期七年。中興主席承認,美國禁售芯片,等於令到公司進入休克狀態。恆生指數一度跌破30000點,認為中國在最高科技層面上,受制於美國,沒有反抗的力量。但是南北韓和解,令到市場忘掉不利因素,而聚焦有利的地方。事實上,五月一日,美國宣佈鋼鐵及鋁特别25%關稅寬限期展滿。美國將宣佈有那些國家可以得到豁免,那些國家需要支付25%特別關稅。市場認為美國的盟友歐盟、日本、南韓,及澳洲將得到豁免,但中國向美國出口的鋼鐵及鋁將受到25%特別關稅影響。一場中美貿易戰似乎立即展開。美國本週將派出一個最高層隊伍到中國,被稱為超級團隊,談判中美貿易事宜。美國談判團隊由財長姆欽領導,高層官員還包括經濟顧門庫克勞,貿易代表華特希澤,及貿易顧門那華路。這四人代表團都是保守派右翼人士,其中華特希澤及那華路被視為反華,因此談判絕對不容易。雖然習主席已經對外再開放,容許外資更容易投資中國證券商、保險業及汽車業。但是中美貿易赤宇達到3700億美元一年,基本上是不可能達到平衡。而且特朗普向天開價,要求雙邊貿易平衡,中國根本沒有可能向美國一年購買3700億美元的產品。現時情況看,中美貿易戰是不可能避免,但香港股市沒有考慮中美貿易戰,對港股的影響,大幅反彈。

香港零售回勇

政府統計處公布,今年2月的零售業總銷貨價值的臨時估計為452億元,按年升29.8%,在香港這個高度成熟的零售市場上,零售銷貨價值居然錄得接近三成的升幅,其實頗為誇張。2017年的年初一是1月28日,而2018年的農曆年初一則延至2月16日,所以統計處亦把一月及二月的零售業銷貨額數字合併比較。 2018年首兩個月合計的銷貨額與2017年同期比較,珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷貨價值上升21.0%;其次為服裝(銷貨價值上升19.5%);藥物及化妝品(上升17.4%);電器及其他未分類耐用消費品(上升27.9%);超級市場貨品(上升1.0%);食品、酒類飲品及煙草(上升10.5%);百貨公司貨品(上升10.9%)。2018年2月零售銷貨總值另一單從日本傳來的新聞,預計會對本地零售業造成蝴蝶效應。由於太多大陸水貨客狂掃化妝護膚品,多間日本化妝品專櫃祭出「限購」政策,龍頭企業資生堂從今年2月起,在銀座的百貨專櫃貼出告示,明言為了確保能讓更多消費者買到商品,拒賣給有轉賣牟利嫌疑的客人,並收緊熱門商品配額到每人每天限購1瓶,FANCL亦從2月開始,也使出每人每周最多僅能購買10瓶卸妝油。香港零售市場始終很依靠大陸遊客,而化妝品銷售更加是告水貨客撐起,相反,在各類產品銷售貨值大增的背景下,1-2月超級市場貨品只微升1.0%,好明顯單靠香港人幫襯的生意,真是非常難做。如果從投資角度看,英皇鐘錶(0887)公布全年業績虧轉賺, 利潤達1.6億後, 股價向好,公司更透露首2月的同店銷售SSSG高達3成多。此外,自由行大愛的崇光控股公司利福國際(1212)在宣布卡塔爾以每股$12把股份全數轉讓予劉鑾鴻後,公司股價亦突破悶局,升破$13元。英皇珠寶業績分析無錯, 香港零售環境很落後, 大陸遊客充斥令人很窒息, 水貨客蹲在地上整理滿篋化妝品,令人很煩厭, 所以我都會上HKTV MALL 買藥妝,不過做消費者是一件事, 做股東則絕對是另一回事。上周HKTV (1137)公布全年業績,績後股價下跌,部份人歸咎王維基放棄申請電視牌,實際網購的生意比預期差才是原因。雖然2017年的訂單總商品交易額較2016年增加218%至10億港元,但總商品交易額的混合毛利及佣金率只有21.3%,簡單來說就是「蝕做」。王維基自己親自操刀,描繪了未來美好的想像,不過未等到他自己的目標33%毛利率,都不是進場支持做股東的時候。香港電視2017業績公告如果要揀受惠大陸旅客消費上升的股份,利福國際絕對佔一席位,2017年銅鑼灣崇光銷售增長4.3%,以化妝品為主,針對大陸遊客的尖沙咀店銷售增長22.3%。單在2017年11月,兩間崇光店的「感謝周」活動的銷售,便達到16.9億港元。過去兩年公司股價低迷,除了零售唔當炒外,公司在啟德買了地皮興建twin towers,令增加派息的願望落空也是主要之一。啟德商業大廈要到二零二二年才竣工,所以投資回報重有排等,不過待沙中線開通,住宅物業相關入伙,這個項目的前景亦值得期待。