中國人點解鍾意買海外樓

2018-03-02 19:50:50
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講到買股抑或買樓,香港的投資比較常見有兩類反應,第一類 ─ 會問點解要買樓唔將資金長期放在股票市場;第二類 ─ 會在股票市場有斬獲後投資物業。

相反,內地大量投資者不單只買樓,還會選擇買地建屋。根據普華永道和城市土地學會出版的《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》指出,中國政府為新推售的土地提出苛刻的條件,引致開發利潤大幅減少。城市土地學會中國大陸地區首席代表李建學表示,中國內地的新住宅開發項目利潤降幅巨大,由10年前的20%-30%利潤,現在只有5%或更低,於是不少中國開發商紛紛離場,轉戰國際市場,期待更高的開發收益。

另一方面,在低利率、資金充裕和買賣成本增加下,減少了業主出售物業的意欲,可選擇的優質物業數量下降,特別是一些主要城市的核心物業。投資者將資金轉移,主動選擇當上開發商興建寫字樓或住宅項目亦已不是新鮮事。成為開發商需要投放的資金不少,所以在選擇國家或地區時亦需要分外小心。

根據《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》評選,2018年最佳投資城市第一及第二位,分別是悉尼及墨爾本。所以不難理解為何有很多人會選擇投資澳洲。而我經常留意的奧克蘭,則排名第九,開發前景排名第七,加上最佳全球營商環境今年蟬聯第一。紐西蘭在投資吸引力上與澳洲有很多相似之處。根據仲量聯行(JLL)的統計,奧克蘭寫字樓的租金回報平均達6.1%,以亞洲標準來看,已經是很可觀。而大部分來自新加坡和中國的資金亦紛紛投向奧克蘭,最為矚目的項目,莫過於中國新發展集團投資3.5億紐幣在奧克蘭興建的摩天大廈 (NDG TOWER) 並引入麗思卡爾頓酒店。

儘管紐西蘭政府上年度收緊移民政策及向議會提案收緊海外投資者購買和開發物業的規定,希望進一步打壓不斷漲價的樓市,但由於實際需求太大,以及中國推動一帶一路的發展,所以不論政府用盡一切努力,亦難阻止物業的升幅。但不得不提醒有意成為開發商的投資者,如果想行動,就要在上半年內決定一切有關奧克蘭的投資方案,因為如果政府的限制措施一旦出場,不排除會令成本增加,或許連投資方案都會遭政府否決。

 

參考資料:

http://news.ritzcarlton.com/2016/11/the-ritz-carlton-announces-first-hotel-in-new-zealand/

 



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九十後買樓

朋友做婚姻輔導的工作,出軌、第三者、性格不合等固然是常見婚姻問題,不過在年輕夫妻當中,由置業問題引起的磨擦也很常見。有數得計,八十後年齡介乎29至38歲,較老的一段八十後,女性生理時鐘已進入生育倒數階段,未有樓在手但又想生兒育女的夫婦,面對的難題就是抓緊時間生仔先,抑或買樓先?今時今日養育小朋友的開支極大,生了仔豈非更加儲不到錢置業?基於女性對巢穴安全感的天生渴求,自然想抓緊機會,新樓劏房都先買一間;另一方面,好多男人喜歡理性分析,「香港步入加息周期」、「樓市長升15年,脫離入息中位數」、「中國地方債務危機比想像中嚴重」、「港元出現走資潮」等等,全部都是hold住唔買的理由。弊在傳說中的支爆一直沒有發展,事實證明「天水圍林太」大獲全勝,「專家食屎論」由2016年立論至今,中原城市領先指數由2016 年6月報129.20點,2018年5月18日報183.23,升幅高達四成。中產一族由兩年前慳慳地都買得起新樓,到今日追唔切升幅,自然成了老婆的心結,也是夫妻現實的生活問題。四月初新一期居屋發售,雖然呎價達逾萬元,仍然收到16萬份以上的申請,當中可能不乏人抽我又抽的市民,但從demand side來看,亦可理解為家庭收入57000元以下的居住需求便有16萬戶之多!住宅的短缺實在十分嚴重。這16萬戶還未計收入超出57000 上限的夾心階層。以八十後來說,家庭入息達十萬元的夫妻比比皆是,這批市民,既不合申請資助房屋的資格,在按揭成數收緊的情況下,又很難儲夠首期,每月入息雖達六位數,但除非特立獨行,過着慳妹般的生活,否則稍為置一點中產行頭,出外應酬吃多幾餐,當中有一、兩餐米芝蓮,已不見了一截,每月辛苦儲埋,年底交稅又不見一截,嬲嬲地不如去二世古玩番轉好過。「居住問題其實是社會問題,點解多數是女方抱怨為主呢?」我好奇地問。「社會核心價值都覺得男方較大責任養家,你唔覺得男人話買樓,女人好少阻止咩?女人當中,頗多天水圍林太,感覺行先,然後男人覺得佢地恐慌性入市,唔理性,然後就沒有然後……。不過,我會勸佢地生仔同買樓無必然關係,唔通租樓就唔準生仔咩,呻下便算,不要傷了感情。」時間唔等人,又難怪女人會心急。轉眼間九十後亦進入適婚年齡,新盤售樓處,八、九十後的買業人士佔大多數,套用大陸用語,剛性需求強勁。細心一想,九十後置業分分鐘比八十後有優勢。觀察所見,九十後成長環境好,對九七金融風暴零記憶,無論創業、投資、置業都勇字當頭,九七金融風暴時,他們只得幾歲,到懂事的時候,香港已步入樓市狂牛、自由行大舉進城、北水南浸的世代了。再者,老段八十後還會跟從上一代的成功經驗,視金融業為最佳筍工,但人到中年,卻又面對金融業赤化,香港人被邊緣化的危機,九十後的工種選擇則比較多樣化,叻仔的搞創科,做老闆,搞blockchain,完全是第二個星球的技術,就算一時三刻未搵到大錢,起碼覺得工作前景大把世界,不似陀地金融從業員般感覺朝不保夕。來到最重要的一點,就是九十後食正父幹。九十後的父母,即是五十年代尾至六十年代出身那班,這班人有幸讀大學的,八十年代香港黃金時間投身社會,九十年代移民潮中急速上位,就算九七金融風暴買錯樓,廿年都夠晒翻身有突,三、四層樓揸手的大有人在。這班嬰兒潮出世的上一代,以60年出世來講,等緊退休之餘,身體狀況仍佳,是九十後的最強「父幹」。反之八十後那一批市民,父母老十年,普遍的經濟和社會地位就是差一截,轉眼間2000出世的也屆18歲,所以老八十後如果仍未上車,在置業方面,相對上是有點前無去路,後有追兵。客觀來看,香港住屋問題的確很短缺,不過幾任政府都無力解決,叫人返大灣區就更加是令人反面,遠水豈能救近火呢?

海航賣地定托市?未來樓價點會跌。

海航買地,來也匆匆,去也匆匆,短短兩年,由持有四幅啟德地皮,做區內大地主,到現在僅賣剩一幅地,而且一般相信也會在短期內全退以還債,如此而言,海航雖非悄悄的來,但確實在揮一揮衣袖後,不帶走一片雲彩。啟德新區地皮位置圖不過,雖然海航可能最後連腳毛都沒有留下,但對港人來說,海航來港玩兩年,豈不是純粹為托市而來?要知道,在海航高價「搶地」之前,啟德地皮樓面呎價並未過萬,甚至只是5、6000元之數,但海航卻將之一舉推高至萬三元之高,震驚市場,更連本港大孖沙都一度話「睇唔明」。不過好快香港地產商就「睇得明」,嘉華過萬元呎價在海航手中搶得一幅啟德地,恒地、會德豐短短一個月之間,索性出價萬五元幫海航高價接貨,原因好簡單,因為區內一手樓,已經因為海航搶高區內地價,賣到上二萬五。其實不過是簡單加減數,地價一萬五,一手樓價二萬五,中間有一萬水位,假若樓價未來每年繼續以約5至10%「低速」(或發展商口中的平穩)增長,兩年後一手樓價可以升至兩萬七至三萬,發展商就有肉食了。正如堅叔(梁志堅)答蘋果的一句,「只是賺多與賺少的問題」。就連當年中海外以樓面價5000元奪得的唯一一幅「港人港地」,在不被看好下都由萬五元呎價賣到過兩萬,香港人看著這些地產商出出入入,樓價如坐火箭般高升,可以講乜?其實好簡單,發展商好少死錯人,一路話支持政府增加供應,認為可以穩定樓價,一路繼續大手買地,其實已經證明發展商根本唔認為增加供應會穩定樓價的鬼話。以今次海航賣地為例,恒地、會德豐明知海航財困,明知海航需要錢多過自己需要地,仍然會用高12-15%溢價幫海航接貨,你會相信陰謀論是本港地產商借幫助海航而向「阿爺」獻媚,還是其實個個都看好後市,在「靚地個個爭」之下,海航才能如此逐塊地皮「高價」拆售。所以,如果香港班大地產商無計錯數,在一路「歡迎政府增加供應以穩定樓價」下,其實佢地相信樓價最少升多兩年。封面照片:特區政府效果圖

香港發展商才是被「寵壞」的小孩

近年香港經常被人批評落後,作為香港人,雖然心裏不是味兒,但卻要承認,香港落後的,不是硬件,而是思維。有很多人認為,「中國雖然硬件發展很快,但軟件卻遠遠追不上,香港在軟件方面仍有優勢。」這句說話,現在也不一定適用,如果從創新、靈活變通上,我實在看不到香港還有甚麼優勢。眾所周知,香港是市場主導,而中國則是政府政策主導。市場變幻莫測,按道理,市場主導下,企業為了生存應該有更好的適應能力。但在今天,我們知道中國政府比起市場,更加變化莫測,中國企業為了生存,要擁有更優秀的適應能力,才能不在「風向」突然180度轉變時被淘汰。其實,從兩地的地產公司上就可見一斑。中國樓市調控之強、之深入,已經連一眾房企老總有時都忍不住訴苦幾句,有房企老總笑言,「有人今日萬二蚊攞地,第二日政府就限價萬三蚊,死得啦」。因此,相比起中國的同行咬牙迎難而上,香港地產商面對的所謂辣招真可謂微不足道,仍要叫苦連天怨天尤人,才真的應該被稱為「被寵壞的小孩」。事實上,中國房企在波濤洶湧的大海中,適應力確實很強,如2012、13年一眾房企認為一線城市地價太貴,紛紛進軍二、三線,甚至四線城市,但短短兩年後就面對三、四線城市住宅供過於求,要去庫存而紛紛回歸一、二線,壯士斷臂下部分房企毛利率下跌幅度幾達20個百份點。除了應對政策外,中國房企亦多願意走多一步,例如花樣年搞物業管理,盡一切所能希望提高住客服務,龍湖物業管理擁有自己的APP讓住戶可通過手機解決各類居住問題,朗詩綠色地產開宗明義主打環保建築,還有眾多謀求發展「特色小鎮」的企業,每間企業都在探索自己能夠走出的路。除房企外,其他中國企業也在開創自己的路。車企全心投入電動車發展,以拉近與外國車企的距離。建築企業由傳統施工隊逐步轉型「解決方案」,由設計、到融資、甚至招商提供一條龍服務。互聯網巨頭阿里巴巴、騰訊財雄勢大,似乎「只有想不到,沒有做不到」,願意做出各類嘗試。而早前感恩節期間,杜蕾斯中國的行銷團隊,玩出的「感謝各大品牌」事件相信更令香港廣告同業汗顏。各大品牌面對杜蕾斯的「感謝」,反應之快,回覆之風趣幽默,又不忘推銷自己的文案,確實讓人拍案叫絕。反觀香港品牌推廣的老餅、不合時宜、不敢越雷池一步的怕死表現、和緩慢的反應,真想問香港哪來的優越感,聲稱自己有國際視野、創新、又靈活變通?香港的現實是,政府的所謂調控政策,只是殺死二手,推動一手交投。各種辣招的背後,如大幅增加印花稅,發展商只須提供一些優惠(羊毛出在羊身上的道理就不需多講),二手業主已經無力競爭,最新有意放寬按揭成數,亦被認為是要幫發展商推盤。所以,在香港地產商面對「辣招」,仍然可以繼續買地、賣樓,賺取暴利的簡單模式,業主商場繼續每年加租,用心經營的小店得到的就是大幅加租的租約通知。實業被取笑,炒賣被讚揚,年輕人能夠買樓才是成功。FinTech繼續緩慢發展,科技創新遠遠落後於人。而香港傳媒最感興趣的話題,永遠都只是「幾時可以買樓」。其實,除了硬件外,香港的軟件,又有甚麼優勢了。參考:杜蕾斯中國「感謝各大品牌」

買匯豐好過買日本樓?

2017年,股樓GOGOGO,無樓無騰訊,感覺錯失全世界,BITCOIN 更加狂升廿倍,為了彌補這個執輸慘過敗家的心理,今年海外物業的銷售攻勢似乎特別凌厲,當中美加、英國、澳紐屬於高端市場,主要針對已在當地取得居留權,或有子女到當地升學的富戶。日本、泰國等地則針對一百萬以下的投資。話說我的朋友之中,印印腳的有閒階級為數確實不少,上回談過有個朋友Victor買了紐西蘭物業,覺得一層樓可以變出兩層樓,另一個朋友Andy去年底也在日本大阪買了一間200呎的小公寓,一年後賽後檢討,他就覺得:「唔好用騰訊比較咁極端,以投資計,買匯豐好過買日本樓」。大家聽到,第一個反應都會話:「股票同樓,唔同嘢嚟嘅,好難直接比較。」Andy就反駁:「除非有居住需求,例如退休後可以去當地長住,或者留給當地讀書的子女,否則純粹用作投資的話,當然應該同其他投資選擇比較。」買樓其中一個好處是有mortgage,即是有槓桿效應,日本樓吸引之處,主要在於入場費低,60、70萬都有交易,基於一般人覺得磚頭穩陣,點跌都有asset 揸手,所以相對易sell。不過海外樓按揭息率好貴,冇槓桿,冇咗物業以小搏大的最大投資特色。「反正都要俾足cash,點解覺得自己唔了解的日本樓,會較日日用的中電、煤氣、港鐵穩陣先?為甚麼不敢將一百萬分別買中電、煤氣、港鐵、盈富、匯豐,每注廿萬,但反而覺得一注買日本樓OK 呢?唯一解釋,可能香港人都中了磚頭降。」海外物業都標榜租金回報高,像日本樓一般宣傳回報是6-7厘,甚至會教買家租出去做民宿,租金更可達十厘。在我之前都知道,一般公寓做民宿,其實好似小丸子咁,「 問題天天都多」,並非代理講得咁容易。至於普通放租,Andy 就話扣除林林種種的稅項,回報大約4厘。他半玩笑半認真地說:「我有諗過去海關告個代理違反商品說明條例架,家陣買樓回報由七厘變四厘,係咪嚴重過粟米斑塊冇石斑先?」他解釋,日本樓的稅種甚多,購置日本樓,每年要支付固定資產稅、都市物業稅,放租物業又要支付物業所得稅,五年內售出又要繳交利得稅,在日本,如果租客為法人公司,每月租金會有大約兩成被稅務署當做所得稅提前徵收!稅務署到年尾時才確定實際應繳納的金額,再將付多了的部份退還給房主。Andy當初見物業租客是公司客,以香港的眼光審視,滿以為公司客較有保障,結果租金水瓜打狗,又給扣起了兩成。「七除八扣,你話佢騙局又不是,反正就是鷄肋,每季收一次租,剛好夠每半年去日本cheap cheap地玩幾日。不過匯豐一年都派四次息,重唔使俾政府扣稅。」好消息是日本經濟逐步擺脫通縮,2017年7-9月,日本GDP有0.6%增長,連續第7季呈現增長,2017年廿年冇加價的食品都終於夠膽加價,目前海外買家都是憧憬2020奧運及日本大阪開賭,希望這幾年日本經濟可以景氣一點。不過睇番日本當地物業公司的資訊,2015至2017日本各地物業的售價其實都是一條平線,樓市唔升的情況下,要買樓的人多數會買新樓,舊樓要脫手,便要比新樓平一截,雖然香港情況都是新樓貴過舊樓好多,但因為新樓價錢太癲,舊樓即使有折舊,一樣愈升愈有。但在日本,如果新樓價錢唔升,舊樓便變了齋折舊,冇升值。過去十年,香港都處於低息環境,但2018年情況會逆轉,美國開始加息步伐,香港拆息都在不斷扯高,因為低息而慨嘆資金苦無出路,點都要搵D 嘢投資下的日子可能有所轉變。最起碼,如果定存有3厘,你又會否買日本樓搏4-5厘回報呢?加息環境下,傳統銀行股在2018年會穩步上揚,匯豐今年都由60元升到80元,2008-2017的後海嘯時期告一段落,大家要重新步署投資策略。

潛在供應97,000伙的謎思

運房局公布最新供應數字,未來三至四年潛在供應97,000個。雖然按季輕微回落1000個單位,仍是統計中的第二高。97,000個單位,究竟係一個乜野數字?先俾兩個畫面大家參考下先。第一、政府制定房屋政策,會參考長策會推算。長策會就估計,每年香港人對私樓需求是18,000個單位。按此推算,以現時潛在供應有97,000伙,亦即每年有24,250個單位推出。這個供應數字已較長策會估算,大幅高出35%。第二、雖然長策會估計,每年市場吸納18,000個私樓單位,但實質吸納量可能更少至真。參考過去五年註冊紀錄,市場平均每年吸納14,673個一手單位。即係話,當每年市場有24,250個新供應推出,市場已回到供過於求的局面。供過於求!!!但點解新盤仍愈賣愈旺?係咪多少扭轉大家邏輯思維,覺得供應多、樓價必跌的道理。實際上,只要我們拆解一下政府數字,大概會知道癥結所在。首先,要知道潛在供應97000伙,是怎樣運算出來?答案是由三個數字組成,包括「現樓貨尾」、「樓花貨尾」以及「批出可隨時動工單位」。前兩者數字,大概反映市場正在發售的一手新盤。都因為,新盤市場氣氛唔差,所以這兩個數字不升反跌,最新夾埋66,000伙,按季大減3000伙。因此,推動供應維持97000伙高位的主因,是與「批出可隨時動工單位」有關。這部份供應,亦是發展商透過招標或賣地吸納的土儲、一鐵一局已批出發展權的項目。透過政府拍賣或招標的土地,「地契條款」中除規定落成期外(註: 即時落成後也可以選擇不賣樓),發展商何時賣樓、要賣多少單位並沒有規範。意味每當政府批出一幅土地後,會即時失去該幅土地的供應主導權,反而是由發展商按自己實際需要,去為市場舞高弄低。尤其現時內房加入競爭搶地下,表面上市場參與者會大幅提高,但也等於攤薄了每個發展商中標機會。既然本地財團未有太大財政壓力,要千辛萬苦才中標一幅土地,取得後都會珍而重之,而不會貿貿然「尷平尷賤』推出益用家。這也解釋,為何供應高企,但一手樓價仍不跌反升。