海航賣地定托市?未來樓價點會跌。

2018-03-10 15:32:57
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海航買地,來也匆匆,去也匆匆,短短兩年,由持有四幅啟德地皮,做區內大地主,到現在僅賣剩一幅地,而且一般相信也會在短期內全退以還債,如此而言,海航雖非悄悄的來,但確實在揮一揮衣袖後,不帶走一片雲彩。

啟德新區地皮位置圖

不過,雖然海航可能最後連腳毛都沒有留下,但對港人來說,海航來港玩兩年,豈不是純粹為托市而來?

要知道,在海航高價「搶地」之前,啟德地皮樓面呎價並未過萬,甚至只是5、6000元之數,但海航卻將之一舉推高至萬三元之高,震驚市場,更連本港大孖沙都一度話「睇唔明」。不過好快香港地產商就「睇得明」,嘉華過萬元呎價在海航手中搶得一幅啟德地,恒地、會德豐短短一個月之間,索性出價萬五元幫海航高價接貨,原因好簡單,因為區內一手樓,已經因為海航搶高區內地價,賣到上二萬五。

其實不過是簡單加減數,地價一萬五,一手樓價二萬五,中間有一萬水位,假若樓價未來每年繼續以約5至10%「低速」(或發展商口中的平穩)增長,兩年後一手樓價可以升至兩萬七至三萬,發展商就有肉食了。正如堅叔(梁志堅)答蘋果的一句,「只是賺多與賺少的問題」。

就連當年中海外以樓面價5000元奪得的唯一一幅「港人港地」,在不被看好下都由萬五元呎價賣到過兩萬,香港人看著這些地產商出出入入,樓價如坐火箭般高升,可以講乜?

其實好簡單,發展商好少死錯人,一路話支持政府增加供應,認為可以穩定樓價,一路繼續大手買地,其實已經證明發展商根本唔認為增加供應會穩定樓價的鬼話。

以今次海航賣地為例,恒地、會德豐明知海航財困,明知海航需要錢多過自己需要地,仍然會用高12-15%溢價幫海航接貨,你會相信陰謀論是本港地產商借幫助海航而向「阿爺」獻媚,還是其實個個都看好後市,在「靚地個個爭」之下,海航才能如此逐塊地皮「高價」拆售。

所以,如果香港班大地產商無計錯數,在一路「歡迎政府增加供應以穩定樓價」下,其實佢地相信樓價最少升多兩年。

封面照片:特區政府效果圖



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電動車,好環保。全靠油車做奶媽?

蔚來汽車9月12日正式在美國掛牌上市,帶著「新能源」、「新科技」的光環,第二日股價已經飆升至11.6美元,較招股價6.26美元勁升八成半。不過,光環來得容易去得也快,第三日股價就跌破10美元,本周五更跌破7美元,不足兩星期似乎破發已經指日可待。雖然作為一個廢青,平時都喜歡研究新科技,追下新產品,但其實由始至終我都不明白,電動車究竟「有咩咁巴閉」(正如我不知道QR Code究竟如何比NFC先進一樣)?由細到大學習要節約能源,要少開燈、少開冷氣,香港有時又搞熄燈日,要求減少用電,節約能源,但一去到汽車環節,突然用電又變了「環保」?根據中電網站數字,2012年香港發電燃料組合中,高達53%來自燃煤,又提到全港碳排放總數約有三分二是源自發電,更不用提電池生產、電池報廢後帶來的二次污染(網上有太多討論文章,有興趣自己找來看)。簡單來說,電動車就是NIMBY的一種,總之只要污染不在我後院發生,就真的「關人忍事」了。扯遠了,說回蔚來。根據這家公司網站所言,蔚來寓意「Blue Sky Coming」,大概就是蔚藍的天空因為所有人都用了電動車就會來這樣。公司口號就是「提供高性能的智能電動汽車與極致用戶體驗」。所謂「智能電動汽車」小弟有幸在上海蔚來專門店體驗過,大概就是車內裝了個Siri,用語音要求汽車調高冷氣、開關車窗、播放音樂之類的東西,不過或者同行港人朋友的普通話都很普通,汽車對我們的指令都聽不太懂。至於「極致用戶體驗」,小弟近日又在微博上看到一篇有趣的文章,是蔚來寫來讚揚自己公司的服務,如何給予用家「極致用戶體驗」的。大意就是中秋節時一個南京的蔚來車主,想駕駛自己與朋友共六架蔚來電動車,作一次三天兩夜的自駕遊,行程包括桃花潭、敬亭湖、凓陽美岕山,地點有興趣可以自己查,簡單來說就是從南京開去安徽省玩,再開回南京,行程據稱有570公里。開慣汽油車的朋友肯定不會明白,開車自駕遊到底有甚麼好說的?當然啦,如果你知道,這些電動車的極限行程不過約200公里,就知道開電動車自駕遊是多麼冒險的一件事,尤其是中國一些偏遠城市和旅遊風景區,很難可以找到充電的地方,所以,蔚來為了提供「極致用戶體驗」,就派出了四個工作人員,三架「充電車」跟隨服務。這個故事就變成了,為了六架電動車出行玩三天,蔚來需要派出三架充電車隨時候命,如早一日到車隊下榻的酒店待命,預算好所有行程幫充電車、電動車充電,簡直比賽車車隊的後勤還辛苦。更好笑的是,網民發現蔚來最初發佈的照片中,三架充電電動車,原來是由三架汽油平板拖車拖運往目的地,可能是擔憂這些充電電動車本身就沒有足夠電力跑那麼遠的距離。有好事者更踢爆,其實蔚來有不少這類「移動充電車」,本身都是由汽油車擔任,可能為了宣傳效果,所以又引入了一些電動充電車,以免出現太多「用汽油車幫電動車充電」的笑話。但這次宣傳卻竟然甩轆,在宣傳文章初版的時候,竟然連這些不應該出鏡的汽油平板拖車都被拍下。其實這已經不是蔚來第一次被爆出同類笑話,早前一名杭州車主亦是要遠距離駕駛,結果蔚來竟然派出一架電動車一直跟隨為其充電,後來電動車電力不足,另外又派了一架汽油充電車接力充電,因此被眾多網民嘲笑:「不如直接給車主一架汽油車」。這次的笑話,也反映了電動車的一個致命缺陷,就是續航距離短,充電時間長,充電不便的問題。而標榜環保的電動車公司,一直要派汽油車跟隨電動車做「奶媽」,更是對「環保」的最大諷刺。正如這次南京車主三日兩夜遊,要開三架平板拖車、三架充電電動車去為幾架電動車服務,到底,如何體現節能?如何體現環保?浪費如此多的能源,如何把藍天帶回來?講新能源車,我還是比較期待豐田的未來(Mirai)氫氣燃料電池汽車。好過這些不三不四,其實污染並沒有比油電混合車低多少的電動車。附上三張微博圖

太子與天子的距離,華人家族父子之爭

古代王朝,皇帝通常都希望自己子孫繁衍,皇族龐大,以利家天下統治。不過在皇族之中,看似地位尊崇,一人之下萬人之上的太子,位置其實最尷尬,正所謂「君不君,臣不臣」,在皇帝眼中是兒子、是臣,在萬千臣民眼中,又是君,如何處理好這雙方的關係,安然等到老爸駕崩,順利繼位,難死一眾長於深宮的無能太子。現代社會,龐大的家族企業傳承,也常有爭家產的問題,不過大哥被細佬踢出董事局,細佬被大哥炒魷魚,損失的最多不過是幾百億身家,如果不是特別敗家,早早將家族生意股票拋售套現,其實都足夠食過世。能力夠強,不妨自立門戶,未必不能開創一番新天地。最差的情況,也可以找老媽子代為出頭,告阿哥獨霸家產,可能仍有轉機。不過在古代社會,被踢出局的結果不是被軟禁,被流放,就是死,最慘的是全家被殺,最好的結果也只能一輩子夾著尾巴做人。所謂君臣分際,可說一天一地,贏的得到整個天下,輸的連妻子兒女都不能保。作為太子,或是因為老媽是皇后(所謂立嫡),或是因為早出生(所謂立長),最難就是因為有才華(所謂立賢),無論如何,既然已經拿到了這個第二把交椅,自然不能讓已經接近到手的皇位從手中溜走,如何鞏固權力,如何收拾那些想搶奪皇位的叔伯兄弟,自然是重中之重。看李世民如何從太子李建成手中奪權,誅兄屠弟,就可知一二。不過,太子奪權,雖然可以打擊其他兄弟的勢力,卻會引起老爸,即皇帝的猜忌,畢竟我還沒有死,你幾個小子想怎樣?劉徹先生的方法是殺太子全家,李世民發配了太子充軍,玄燁先生就將太子永遠圈禁,然後大叫:「讓你們這些笨兒子爭,我不立太子了」!皇帝會乖乖交出權力給太子嗎?自然不會,因為通常都沒有甚麼好結果,中學歷史說得神乎奇神的胡服騎射趙武靈王傳位次子,後來在原太子叛亂時,順手圍困老爹,將趙武靈王餓死宮中。宋孝宗傳位光宗,但父子不和,光宗對老爸做到了老死不相往來,從病重,到病逝,光宗一眼都沒有看過老爸,最後大臣無奈下,請出太后廢了光宗,太子宋寧宗即位,才算為孝宗主持了喪禮。所以說到掌權,還是乾隆厲害,傳位兒子自號太上皇,但這個90多歲的老人家,權力完全沒有下放,兒子只是傀儡皇帝,甚至連和珅都不敢得罪,只能唯唯諾諾,忍氣吞聲。想當然耳,乾隆雖然都會說說「支持兒子的工作」,或者「大方向我決定,前線執行你負責」之類的話,但顒琰先生可是不能當真的,只能戰戰兢兢的說「父皇英明」,如此捱了四年,才等到老爸安心上路,五天後又派了和珅陪老爹西遊,總算出了一口污氣。話說回來,還是李淵比較聰明,明知道兒子樣樣都比自己強,宣布李世民為太子後,就馬上交出所有權力,退任後更是安靜避禍,甚麼幕前幕後都不參與,雖然健康沒有問題,但還是安心退休,交出所有政策主導,才是你死我亡的皇位爭奪中的養生之道。至於現代家族企業,雖然未去到你死我亡的程度,但交出權力,也意味失去數百億財富王國的控制權。所謂講錢傷感情,為了不傷害我們父子的感情,錢和權,還是老爸我拿著比較好吧。那些老人家主席們,應該也是如此想法。

我的建制朋友

移居三藩市的朋友森哥回港處理私人事務,約了竇蓉等一班朋友順道一聚。森哥游走於中、港、美三地,懂得利用不同城市的政策優勢生存搵銀,所以他五十歲不到,便能達至財務自由,過着收租度日的半退休生活,當我穿着套裝在中環撲來撲去時,他卻可以穿着百慕達短褲到處遊山玩水。早在林鄭還在曾蔭權手下做發展局局長的時候,有一次大家飯聚,席間他便提到剛買了兩個屯門工廈單位,連同本身已在屯門擁有的收租住宅單位,重注屯門未來。當時我們一班在中環上班的窮中產,聽見他的投資組合重注屯門這個山旮旯,頗為不以為然,森哥就舉出三大利好因素:一、時維發展局局長的林鄭月娥推動活化工廈的政策,森哥察覺身邊的有錢建制派人士已早着先機,掃入了不少工廈,有錢人買數層,他便跟着認購同層兩個單位,聞風而動。第二個利好因素就是港珠澳大橋,香港基建愈來愈豆泥,最近居然連政府都要清理門戶,炒了港鐵董事,又叫停灣仔會展挖掘工程,不過當港珠澳大橋剛立項時,他和身邊的老闆都認為是投資屯門的好時機,到了港珠澳今年通車,出貨就正合時宜。第三就是哈羅香港國際學校獲政府批地在屯門建校,令這個區升價十倍。觀乎數據,2008至2018十年間,屯門樓市升幅跑贏全港,08年屯門區呎價僅$3,258/呎,但18年呎價已達$12,442/呎,當中升幅足足280%。屯門樓主要是炒大型基建概念,包括港珠澳大橋,以及大灣區發展。掃管笏一帶, 更加因為哈羅學校,而無啦啦變了豪宅區,此局森哥完勝。中產普遍不滿政府施政,對政府各種口號式的倡議或政策都冷淡對待,或嗤之以鼻,無論是提升至國家級層次的大灣區、一帶一路,抑或林鄭導演的「土地大辯論」, 我們都認定是得個「講」字。森哥就和大部份建制派一樣,一方面不信任中國政府,一方面又懂得在中港政策中游走,透過觀察上層建制派的資金動向,在政府倡導新政策明益商界之餘,乘機分一杯羹。中港融合乃無可逆轉的大局,所以香港無論樓市、股市也愈來愈受政策影響, 例如林鄭的土地大辯論,可謂「未結束先結論」,填海造地的選項呼之欲出,隨時成為十月施政報告的主菜之一。席間很多人都覺得香港樓市是中了「不跌降」,填海是遠水不能救近火,政府咁多樣政策,辣招,全部都廢廢地。可能旁觀者清,當局者迷,又或者森哥這次回港正打算放售兩層收租的屯門樓,他就獨排眾議,覺得林鄭是「能吏」,填海造地可以成功冷卻樓市,香港樓市建頂回落。「填海可以造多個將軍澳出來,政府自然多好多土地。話就話遠水不能救近火,但樓市講心理預期,政府整咁多新地,新界農地、棕地,分分鐘搶閘補地價改用途啦,香港咁缺地,咪係因為九七之後冇大型填海工程,人都冇得住, 點顧D中華白海豚先?」移居美國的森哥表面上簡直是林鄭的粉絲,反而留在香港的一班偽中產既不信任政府,但又走不動,潛在的反抗因子令我們慣性看扁香港的政策。至於成功上岸的森哥就是深明大陸人生存之道,就是「緊跟政策搵錢,舖定移民後路。」等於半年前冇人唱淡騰訊,任何高峰都有盡頭,不用等十年八載,過多三五年再聚,便知香港樓價有否見頂回落,不過,建制派走路永遠比其他人快,信焉。

政府放棄壓抑私樓市場,中產「唔上唔落」更弱勢

林鄭趕在七一前公布六招房屋政府,除了居屋和市價脫鈎外,空置稅被認為是虚招,扮晒對付地產商,實際上對壓抑私樓樓價,擺到明是無能為力,林鄭自己在七一回歸酒會上都表示,六項措施「並不能即時增加土地供應,亦不能壓抑樓價升幅。」特區政府已放棄想辦法解決窮中產置業或居住問題,歷史證明,樓價急跌,官員面對的壓力更大,況且特區政府早已祭出「土地大辯論」這個擋箭牌,私樓供應不足,自然是土地問題。當聖公會這個建制盟友在2018年連環花了一億元買入多個西半山豪宅,中聯辦、港澳辦在明在暗,亦持有大量物業時,政府又豈會希望樓價下跌呢。https://www.hk01.com/社會新聞/167764/聖公會斥4134萬買寶林閣-宿舍越買越貴-管浩鳴-香港樓價係咁高主權移交後,老懵董錯誤的八萬五政策,搞到出現業主因為「負資產」而燒炭,結果為了救市,又先後取消租管,及停建資助房屋;到了689政府,又再錯上加錯,推出一堆收緊二手樓按揭的政策,把置業人士全部推向一手樓,導致新樓劏房化,二手樓貨源乾涸。一連串錯誤政策累積了一大堆扭曲的怪現象,不懂財金政策的林鄭實在難有足夠謀略撥亂反正,但她為官多年,有其聰明一面,首先,六招集中討好基層,增加公營房屋和調低居屋售價,即使左膠議員也不會反對;二來,以最不傷身的空置稅扮下對付地產商,至於家庭收入57,000以上的「窮中產」,既不合資格申請資助房屋,空置率集中的豪宅市場又跟他們絕緣,他們的居住問題,則繼續被政府漠視。無計,基層居民有一堆NGO、政客湊住,形成一個緊密的生態圈,中產層階,就一向是政治孤兒。上屆政府落錯招,把400萬以上的樓按收緊,上周市場曾傳聞九成按揭會放寬至600萬。此招當然不好,因為只是由400萬放寬至600萬,好容易導致細價上車盤再颷200萬,但全線放寬樓按,回到七成按揭,又沒有人知道會否導致豪宅盤接捧爆升,現在的做法就是「少做少錯」。撇除金融海嘯這類環球突發事件,私樓市場在拆息已升至兩厘的情況下,樓價仍然高企,政府把九幅私樓用地轉為公營房屋,又令私樓供應少了幾千戶,就算林鄭「土地大辯論」擺明是以填海做地為最終方案,填得來起碼要十年八載,遠水不能救近火。四月初新一期居屋發售,雖然呎價達逾萬元,仍然收到16萬份以上的申請,雖然當中不乏人抽我又抽的市民,但從demand side來看,亦可理解為家庭收入57000元以下的居住需求便有16萬戶之多!住宅的短缺實在十分嚴重。這16萬戶還未計收入超出57000 上限的夾心階層。調整公私營房屋比例,即公營房屋供應量增加,但不代表市民購買資助房屋的機會大增,新資助出售房屋定價機制,將來私樓價升,折扣率隨時跌至四二折、三折,勢必吸引更多人去申請,中籤機會更細。置業需求和居住需求本來可以分開,但因為租金上升,才令到市場擔心愈住愈細,愈住愈遠。朋友一家四口在港島區租樓,每兩年便被逼遷一次,剛租到新居所,但過程也是受儘業主白眼,月租差不多個個都鐵價不二,內籠陳舊的設施,略為提出可否更換,便被業主拒諸門外,租客變了畸形社會下的弱勢社群。主權移交後,租金管制已被取消。在有關管制取消之前,批准租金被限制於市值租金的九成之內,而每兩年一次的加租幅度亦不得超過三成,此外若租客願意繳交市值租金,業主必須同意續租。可是在有關管制取消之後,業主可以隨意大幅加租,同時又有權在租約期滿後收回物業,換言之租戶的權益遭到大幅削減。有租管的年代,買樓收租的確沒有咁爽,現在政策既然全面傾斜保障業主,以服務權貴為主的政府又豈會復辟舊制呢?香港政府長期實施高地價政策,一般香港市民,尤其年輕一代,根本無法享受公營房屋的福利,政府把市民推向私樓市場,北水買地、買樓、買寫字樓,資金都自由進出,但卻透過控制銀行按揭,不斷提高買樓門檻,變了只許大陸人走資,不准香港人買樓。到今天買樓風險高、負擔大,租金又沒有回落,市民現在衝入樓市,就唯有讓地產商魚肉,劏房則、貴絕的管理費,無端端有個工作平台,這些都變了置業常態。未有樓的年輕人,我真心鼓勵他們一滿十八歲便排隊申請公屋、居屋,時移世易,靠資助房屋已不是沒有志氣的表現,雖然居屋和市值脫鈎後,一定會吸引更多人抽,中籤機會更低,但買六合彩都要填NUMBER,如果幸運之神眷顧,一屋在手,未來更自由。當然不斷抽,不斷落空的可能性高於中獎,所以要趁後生,未畢業就抽,十年後都未抽到,都重有一點青春。至於唔上唔落的中產,政府起碼要透過重新實施租務管制去減少他們不斷搬遷的生活壓力。現實是租客在與業主談判續約時,若沒有續租優先權,很容易處於不利的境況。搬遷的成本高,對家庭和子女亦會造成生活壓力,現在很多租樓的家庭都要面對每兩年,甚至每年搬屋的煩腦,除了是經濟問題,也是很多家庭壓力來源,政府不應漠視。

九十後買樓

朋友做婚姻輔導的工作,出軌、第三者、性格不合等固然是常見婚姻問題,不過在年輕夫妻當中,由置業問題引起的磨擦也很常見。有數得計,八十後年齡介乎29至38歲,較老的一段八十後,女性生理時鐘已進入生育倒數階段,未有樓在手但又想生兒育女的夫婦,面對的難題就是抓緊時間生仔先,抑或買樓先?今時今日養育小朋友的開支極大,生了仔豈非更加儲不到錢置業?基於女性對巢穴安全感的天生渴求,自然想抓緊機會,新樓劏房都先買一間;另一方面,好多男人喜歡理性分析,「香港步入加息周期」、「樓市長升15年,脫離入息中位數」、「中國地方債務危機比想像中嚴重」、「港元出現走資潮」等等,全部都是hold住唔買的理由。弊在傳說中的支爆一直沒有發展,事實證明「天水圍林太」大獲全勝,「專家食屎論」由2016年立論至今,中原城市領先指數由2016 年6月報129.20點,2018年5月18日報183.23,升幅高達四成。中產一族由兩年前慳慳地都買得起新樓,到今日追唔切升幅,自然成了老婆的心結,也是夫妻現實的生活問題。四月初新一期居屋發售,雖然呎價達逾萬元,仍然收到16萬份以上的申請,當中可能不乏人抽我又抽的市民,但從demand side來看,亦可理解為家庭收入57000元以下的居住需求便有16萬戶之多!住宅的短缺實在十分嚴重。這16萬戶還未計收入超出57000 上限的夾心階層。以八十後來說,家庭入息達十萬元的夫妻比比皆是,這批市民,既不合申請資助房屋的資格,在按揭成數收緊的情況下,又很難儲夠首期,每月入息雖達六位數,但除非特立獨行,過着慳妹般的生活,否則稍為置一點中產行頭,出外應酬吃多幾餐,當中有一、兩餐米芝蓮,已不見了一截,每月辛苦儲埋,年底交稅又不見一截,嬲嬲地不如去二世古玩番轉好過。「居住問題其實是社會問題,點解多數是女方抱怨為主呢?」我好奇地問。「社會核心價值都覺得男方較大責任養家,你唔覺得男人話買樓,女人好少阻止咩?女人當中,頗多天水圍林太,感覺行先,然後男人覺得佢地恐慌性入市,唔理性,然後就沒有然後……。不過,我會勸佢地生仔同買樓無必然關係,唔通租樓就唔準生仔咩,呻下便算,不要傷了感情。」時間唔等人,又難怪女人會心急。轉眼間九十後亦進入適婚年齡,新盤售樓處,八、九十後的買業人士佔大多數,套用大陸用語,剛性需求強勁。細心一想,九十後置業分分鐘比八十後有優勢。觀察所見,九十後成長環境好,對九七金融風暴零記憶,無論創業、投資、置業都勇字當頭,九七金融風暴時,他們只得幾歲,到懂事的時候,香港已步入樓市狂牛、自由行大舉進城、北水南浸的世代了。再者,老段八十後還會跟從上一代的成功經驗,視金融業為最佳筍工,但人到中年,卻又面對金融業赤化,香港人被邊緣化的危機,九十後的工種選擇則比較多樣化,叻仔的搞創科,做老闆,搞blockchain,完全是第二個星球的技術,就算一時三刻未搵到大錢,起碼覺得工作前景大把世界,不似陀地金融從業員般感覺朝不保夕。來到最重要的一點,就是九十後食正父幹。九十後的父母,即是五十年代尾至六十年代出身那班,這班人有幸讀大學的,八十年代香港黃金時間投身社會,九十年代移民潮中急速上位,就算九七金融風暴買錯樓,廿年都夠晒翻身有突,三、四層樓揸手的大有人在。這班嬰兒潮出世的上一代,以60年出世來講,等緊退休之餘,身體狀況仍佳,是九十後的最強「父幹」。反之八十後那一批市民,父母老十年,普遍的經濟和社會地位就是差一截,轉眼間2000出世的也屆18歲,所以老八十後如果仍未上車,在置業方面,相對上是有點前無去路,後有追兵。客觀來看,香港住屋問題的確很短缺,不過幾任政府都無力解決,叫人返大灣區就更加是令人反面,遠水豈能救近火呢?