海航賣地定托市?未來樓價點會跌。

2018-03-10 15:32:57
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海航買地,來也匆匆,去也匆匆,短短兩年,由持有四幅啟德地皮,做區內大地主,到現在僅賣剩一幅地,而且一般相信也會在短期內全退以還債,如此而言,海航雖非悄悄的來,但確實在揮一揮衣袖後,不帶走一片雲彩。

啟德新區地皮位置圖

不過,雖然海航可能最後連腳毛都沒有留下,但對港人來說,海航來港玩兩年,豈不是純粹為托市而來?

要知道,在海航高價「搶地」之前,啟德地皮樓面呎價並未過萬,甚至只是5、6000元之數,但海航卻將之一舉推高至萬三元之高,震驚市場,更連本港大孖沙都一度話「睇唔明」。不過好快香港地產商就「睇得明」,嘉華過萬元呎價在海航手中搶得一幅啟德地,恒地、會德豐短短一個月之間,索性出價萬五元幫海航高價接貨,原因好簡單,因為區內一手樓,已經因為海航搶高區內地價,賣到上二萬五。

其實不過是簡單加減數,地價一萬五,一手樓價二萬五,中間有一萬水位,假若樓價未來每年繼續以約5至10%「低速」(或發展商口中的平穩)增長,兩年後一手樓價可以升至兩萬七至三萬,發展商就有肉食了。正如堅叔(梁志堅)答蘋果的一句,「只是賺多與賺少的問題」。

就連當年中海外以樓面價5000元奪得的唯一一幅「港人港地」,在不被看好下都由萬五元呎價賣到過兩萬,香港人看著這些地產商出出入入,樓價如坐火箭般高升,可以講乜?

其實好簡單,發展商好少死錯人,一路話支持政府增加供應,認為可以穩定樓價,一路繼續大手買地,其實已經證明發展商根本唔認為增加供應會穩定樓價的鬼話。

以今次海航賣地為例,恒地、會德豐明知海航財困,明知海航需要錢多過自己需要地,仍然會用高12-15%溢價幫海航接貨,你會相信陰謀論是本港地產商借幫助海航而向「阿爺」獻媚,還是其實個個都看好後市,在「靚地個個爭」之下,海航才能如此逐塊地皮「高價」拆售。

所以,如果香港班大地產商無計錯數,在一路「歡迎政府增加供應以穩定樓價」下,其實佢地相信樓價最少升多兩年。

封面照片:特區政府效果圖



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共享經濟的天價估值

環球經濟收水,初創公司的估值開始面臨考驗,共享單車的模式已證實此路不通,下一個破滅的神話,不知會否輪到WeWork。共享辦公室當然比共享單車實在,因為辦公室、工作空間有剛性需求,月租銀碼大過租單車很多,但所謂共享,說穿了其實是分租,不算新鮮事物,現任財政司「劏房波」,便深明箇中秘訣,承租一個大單位,改裝拆細,單位愈細,呎租愈高,而這個模式最重要是有資本優勢,有持貨實力。全球規模最大共享空間營運商WeWork在2010年成立,只花短短4年時間已躋身為獨角獸行列,隨着過去兩年軟銀投資逾80億美元,目前WeWork估值突破470億美元(約3666億港元)。原本磚頭公司估值有天花頂,因為空間延伸、優化、提升等等都有限制,拆細加租,增加呎租的技倆始終有盡頭,不似得大數據分析、人工智能等領域,想像的應用空間可以無限延伸。不過自從共享這個詞語出現後,原本估值沒有太多想像空間的磚頭概念,就變了膨脹的獨角獸。同樣是提供服務式辦公室和虛擬辦公室的Regus,其母公司International Workplace Group (“IWG”) 在倫敦上市,IWG的共享辧公室同樣遍及全球,2017年收入約23.52億磅,利潤約1.14億英磅,有盈利的公司,PE約二十倍。相反,仍然處於虧蝕狀態的WeWork,不斷集資,估值又不斷創新高,燒錢愈多,集資更多。WeWork可以不斷燒錢,當然要多得金主軟庫賞識。WeWork和軟庫,有少少似恒大和大劉,兩個利益集團綑綁在一起,將個估值托到天咁高,但假如公司新一輪集資,老金主冚牌不跟,街外人見勢色不對自然不會參與,天價估值便要跌落凡間。據傳媒綜合報道,今月一月恒大增發30億美元(折約235億港元)高級無抵押債券,華人置業執行董事陳凱韻及其丈夫劉鑾雄家族便認購了接近11億美元(折約86億港元)。說回WeWork,軟銀累計已向WeWork投資了80億美元,目前持有Wework約20%的股權。但在今年一月最近一輪投資中,軟銀於對WeWork的增加投資,因諸多原因由原來增投160億美元,而大減至20億美元,被視為一個警號。隨着WeWork急速拓展業務,集團的淨虧損相應激增, 據報道,在2018年前9個月,WeWork虧損了12.2億美元,而2017年全年該公司虧損了9.33億美元,燒錢速度驚人。像WeWork、瑞幸這種以應用軟件或新概念包裝的傳統業務,即使燒銀紙而佔搶佔高市佔率,也不代表可以鎖定客戶,蝕頭賺尾,因為租客可以搬去其他寫字樓,買咖啡的人更可以轉口味飲喜茶,不似微信、facebook,成勢後起碼鎖到客戶十年八載,有一段長時間可以賺番夠本。好像IWG的共享辧公室,一年也不過賺1.14億英磅,WeWork的400多億美金的估值,認真誇張。當然WeWork號稱會建立一個創業社群,連繫配對投資者及創業者,還有一個合理化其估值的說法,就是WeWork會利用其辦公室網絡,投資於工作空間的數據研究和收集。但透過承租其他發展商的物業,投資裝修,還要計入折舊等因素,透過這個方式去收集工作空間數據,好像有點本末倒置。有錢人的想法,我等凡人真是看不透。我作為一個共享辦公室的用家,最關心的都是空間大小,及交通位置是否方便,至於話除利用不同主題的裝潢風格吸引會員,加入廚房、休息室、喻伽課、酒吧區等玩樂設施,這種花巧的東西並非最重要,要做喻伽我可以另外找導師,要飲啤酒也寧願落街,順便散步抖氣。共享泡沫,傳共享辦公室kr space撻訂最近共享辧公室發展遇逆風,據蘋果日報報道,內地共享辦公室龍頭氪空間 (Kr Space) 去年中高調來港,一口氣租下銅鑼灣及灣仔超過10萬方呎樓面,但已簽租約的灣仔One Hennessy共7層樓面,預計今年4月入伙,但至今仍未向華懋提供任何辦公室的圖紙去申請入則,似乎有撻訂可能。​​​​​​​連甲級商廈到遇頂租潮,市場消息指,近日寫字樓租務代理接獲不少商廈頂租盤,涉及物業除了甲廈外,更有乙廈、工貿物業,甲廈租盤突增加。。香港如是,海外國家經濟一樣麻麻,不過軟庫錢多,又剛剛在日本上市,有這個超級金主,WeWork估值高居不下也不出奇,正如恒大一樣,自己人先識玩,街外人都是食下花生最安全。

樓市要跌幾多?

由1997到2018,這廿年來兩次影響最深遠的金融風暴分別發生在1997及2008。2018將盡,今年股市累跌三成,樓市亦確認跌勢,但樓價跌幅是兩成抑或七成,卻是各執一詞,引發網絡口水大戰。正所謂「四十而不惑」,現在對於一些語不驚人誓不休,樓價劈價七成之類的標題,好奇心驅使下看過便算,個人傾向比較樂觀。現在政經局勢變化迅速,前幾天聯儲局主席鮑威爾關於聯儲局基準利率,被市場解讀為明年暫停本輪加息周期,如果長達十年超低通賬環境後出現的加息周期,結果居然短癮如此,就真是反高潮。對比97及08的樓價跌浪,今次環球並沒有出現骨牌式的金融系統性風險,借貸活動正常,和97年拆息一夜飈升至300厘,或者08雷曼倒閉後,牽連多間重磅美國金融機構陷入危機,恐慌程度大大不同。另一方面,HIBOR近月亦由高位回落,11月份甚至跌低過1厘,大部份業主供樓付擔沒有大改變,加息導致業主斷供的隱憂,主要集中在借了發展商二按,夠期向銀行借錢轉按,但樓價不升反跌的新樓買家。個人觀點是樓價會跌,但跌幅在兩成至三成之間。專頁貼地風管有五幅睇圖feel樓市,這裏借了利率與樓價那一張做參考。睇圖feel樓市身為一個低端中產,我其實是天水圍林太,純粹透過觀察身邊的70後至90後,窺探香港經濟狀況,如果嘗試從生活中觀察,我會自問自答數條問題:1) 明年請人難抑或搵工難?雖然港府下調了本港經濟增長預測,但身邊的朋友如果是主管級數的,很多都在發愁請不夠人手,5-10年經驗這個年齡段,無論是那一行業都供不應求。當然身邊亦有不少朋友面對中年危機,但又未至於要加入失業大軍,多數是食之無味,棄之可惜,如果和頂頭上司的關係不是太緊張,便繼續做下去,反正comfort zone is very comfortable。暫時預計2019年的經濟狀況仍然穩健,沒有跡象出現大規模失業導致斷供的情況。2) 想買樓的人多?抑或想賣樓的人多?樓市才剛開始跌勢,沒有這麼快動搖磚頭教的地位。只有一層自住樓的朋友,受制於梁振英上場後的雙倍印花稅(DSD),不想交重稅益政府,所以就算供得起多一層投資物業,也一直舉棋不定,如果放寬DSD,我覺得3厘回報便可以吸引這批人買樓收租。另外一 些更有錢的人,手持數個物業收租,除非在年中前已趁好價賣走,否則現在也不會容易被震走。急着賣樓的人幾時都有,最近便有不少股票莊家、大陸神秘富豪急着出貨,不過不用太悲觀會出現股樓火燒連環船的情況,例如藍鼎國際(00582)表示聯絡到主席仰智慧,股票便馬上急彈。對於平民來講,想買樓的人仍多,今期居屋接獲26.5萬申請,平均每59個家庭爭購一個單位,居屋抽籤落空後,部份人士便會重回私樓市場物色,已較高峰下跌兩成的新盤,對他們有一定吸引力。另外一個潛在刺激需求的因素,就是等金管局放寬按揭成數或壓力測試,假如樓價再跌,觀乎金管局的口脗,似乎隨時準備放寬部份辣招。 3) 地產商是否急住出貨?這個問題視乎邊個地產商,對萬科、碧桂園這些國內發展商來說,套現是硬道理,減價出貨,絕不留手,當他們做爛個市,港資新鴻基就算有brand premium。也不能吊高來賣太多,所以發展商的取態,在跌市中永遠是最具影響力的。正因如此,雖然二手業主持貨力強,但這輪跌勢由新盤引發,下跌兩成都好正常。不過,國內地產商未成氣候,香港地產商對於合力維持價格話唔權,一向好有默契和心得,以四大地產商的財力,不會亦不必劈低過國內發展商。跌市中新樓劏房首當其衝,因為呎價實在貴到離譜,正如之前所述,借了發展商二按的買家要面對轉按估價不足的問題,同時新盤開售又以價低搶市,如果金管局放寬按揭成數或壓力測試,就更加雪上加霜,因為過到壓力測試,但面積較合理的選擇會多了。所以股榮這個十大新盤坐盤巡禮,也是淡得有道理的。十大坐艇新盤巡禮至於另一些看淡原因,如支爆、美國取消香港關係法等等,不是說完全不會發生,但太過悲觀,可能是自己嚇自己,始終這個世界上發達的人都是樂觀的人居多。

電動車,好環保。全靠油車做奶媽?

蔚來汽車9月12日正式在美國掛牌上市,帶著「新能源」、「新科技」的光環,第二日股價已經飆升至11.6美元,較招股價6.26美元勁升八成半。不過,光環來得容易去得也快,第三日股價就跌破10美元,本周五更跌破7美元,不足兩星期似乎破發已經指日可待。雖然作為一個廢青,平時都喜歡研究新科技,追下新產品,但其實由始至終我都不明白,電動車究竟「有咩咁巴閉」(正如我不知道QR Code究竟如何比NFC先進一樣)?由細到大學習要節約能源,要少開燈、少開冷氣,香港有時又搞熄燈日,要求減少用電,節約能源,但一去到汽車環節,突然用電又變了「環保」?根據中電網站數字,2012年香港發電燃料組合中,高達53%來自燃煤,又提到全港碳排放總數約有三分二是源自發電,更不用提電池生產、電池報廢後帶來的二次污染(網上有太多討論文章,有興趣自己找來看)。簡單來說,電動車就是NIMBY的一種,總之只要污染不在我後院發生,就真的「關人忍事」了。扯遠了,說回蔚來。根據這家公司網站所言,蔚來寓意「Blue Sky Coming」,大概就是蔚藍的天空因為所有人都用了電動車就會來這樣。公司口號就是「提供高性能的智能電動汽車與極致用戶體驗」。所謂「智能電動汽車」小弟有幸在上海蔚來專門店體驗過,大概就是車內裝了個Siri,用語音要求汽車調高冷氣、開關車窗、播放音樂之類的東西,不過或者同行港人朋友的普通話都很普通,汽車對我們的指令都聽不太懂。至於「極致用戶體驗」,小弟近日又在微博上看到一篇有趣的文章,是蔚來寫來讚揚自己公司的服務,如何給予用家「極致用戶體驗」的。大意就是中秋節時一個南京的蔚來車主,想駕駛自己與朋友共六架蔚來電動車,作一次三天兩夜的自駕遊,行程包括桃花潭、敬亭湖、凓陽美岕山,地點有興趣可以自己查,簡單來說就是從南京開去安徽省玩,再開回南京,行程據稱有570公里。開慣汽油車的朋友肯定不會明白,開車自駕遊到底有甚麼好說的?當然啦,如果你知道,這些電動車的極限行程不過約200公里,就知道開電動車自駕遊是多麼冒險的一件事,尤其是中國一些偏遠城市和旅遊風景區,很難可以找到充電的地方,所以,蔚來為了提供「極致用戶體驗」,就派出了四個工作人員,三架「充電車」跟隨服務。這個故事就變成了,為了六架電動車出行玩三天,蔚來需要派出三架充電車隨時候命,如早一日到車隊下榻的酒店待命,預算好所有行程幫充電車、電動車充電,簡直比賽車車隊的後勤還辛苦。更好笑的是,網民發現蔚來最初發佈的照片中,三架充電電動車,原來是由三架汽油平板拖車拖運往目的地,可能是擔憂這些充電電動車本身就沒有足夠電力跑那麼遠的距離。有好事者更踢爆,其實蔚來有不少這類「移動充電車」,本身都是由汽油車擔任,可能為了宣傳效果,所以又引入了一些電動充電車,以免出現太多「用汽油車幫電動車充電」的笑話。但這次宣傳卻竟然甩轆,在宣傳文章初版的時候,竟然連這些不應該出鏡的汽油平板拖車都被拍下。其實這已經不是蔚來第一次被爆出同類笑話,早前一名杭州車主亦是要遠距離駕駛,結果蔚來竟然派出一架電動車一直跟隨為其充電,後來電動車電力不足,另外又派了一架汽油充電車接力充電,因此被眾多網民嘲笑:「不如直接給車主一架汽油車」。這次的笑話,也反映了電動車的一個致命缺陷,就是續航距離短,充電時間長,充電不便的問題。而標榜環保的電動車公司,一直要派汽油車跟隨電動車做「奶媽」,更是對「環保」的最大諷刺。正如這次南京車主三日兩夜遊,要開三架平板拖車、三架充電電動車去為幾架電動車服務,到底,如何體現節能?如何體現環保?浪費如此多的能源,如何把藍天帶回來?講新能源車,我還是比較期待豐田的未來(Mirai)氫氣燃料電池汽車。好過這些不三不四,其實污染並沒有比油電混合車低多少的電動車。附上三張微博圖

太子與天子的距離,華人家族父子之爭

古代王朝,皇帝通常都希望自己子孫繁衍,皇族龐大,以利家天下統治。不過在皇族之中,看似地位尊崇,一人之下萬人之上的太子,位置其實最尷尬,正所謂「君不君,臣不臣」,在皇帝眼中是兒子、是臣,在萬千臣民眼中,又是君,如何處理好這雙方的關係,安然等到老爸駕崩,順利繼位,難死一眾長於深宮的無能太子。現代社會,龐大的家族企業傳承,也常有爭家產的問題,不過大哥被細佬踢出董事局,細佬被大哥炒魷魚,損失的最多不過是幾百億身家,如果不是特別敗家,早早將家族生意股票拋售套現,其實都足夠食過世。能力夠強,不妨自立門戶,未必不能開創一番新天地。最差的情況,也可以找老媽子代為出頭,告阿哥獨霸家產,可能仍有轉機。不過在古代社會,被踢出局的結果不是被軟禁,被流放,就是死,最慘的是全家被殺,最好的結果也只能一輩子夾著尾巴做人。所謂君臣分際,可說一天一地,贏的得到整個天下,輸的連妻子兒女都不能保。作為太子,或是因為老媽是皇后(所謂立嫡),或是因為早出生(所謂立長),最難就是因為有才華(所謂立賢),無論如何,既然已經拿到了這個第二把交椅,自然不能讓已經接近到手的皇位從手中溜走,如何鞏固權力,如何收拾那些想搶奪皇位的叔伯兄弟,自然是重中之重。看李世民如何從太子李建成手中奪權,誅兄屠弟,就可知一二。不過,太子奪權,雖然可以打擊其他兄弟的勢力,卻會引起老爸,即皇帝的猜忌,畢竟我還沒有死,你幾個小子想怎樣?劉徹先生的方法是殺太子全家,李世民發配了太子充軍,玄燁先生就將太子永遠圈禁,然後大叫:「讓你們這些笨兒子爭,我不立太子了」!皇帝會乖乖交出權力給太子嗎?自然不會,因為通常都沒有甚麼好結果,中學歷史說得神乎奇神的胡服騎射趙武靈王傳位次子,後來在原太子叛亂時,順手圍困老爹,將趙武靈王餓死宮中。宋孝宗傳位光宗,但父子不和,光宗對老爸做到了老死不相往來,從病重,到病逝,光宗一眼都沒有看過老爸,最後大臣無奈下,請出太后廢了光宗,太子宋寧宗即位,才算為孝宗主持了喪禮。所以說到掌權,還是乾隆厲害,傳位兒子自號太上皇,但這個90多歲的老人家,權力完全沒有下放,兒子只是傀儡皇帝,甚至連和珅都不敢得罪,只能唯唯諾諾,忍氣吞聲。想當然耳,乾隆雖然都會說說「支持兒子的工作」,或者「大方向我決定,前線執行你負責」之類的話,但顒琰先生可是不能當真的,只能戰戰兢兢的說「父皇英明」,如此捱了四年,才等到老爸安心上路,五天後又派了和珅陪老爹西遊,總算出了一口污氣。話說回來,還是李淵比較聰明,明知道兒子樣樣都比自己強,宣布李世民為太子後,就馬上交出所有權力,退任後更是安靜避禍,甚麼幕前幕後都不參與,雖然健康沒有問題,但還是安心退休,交出所有政策主導,才是你死我亡的皇位爭奪中的養生之道。至於現代家族企業,雖然未去到你死我亡的程度,但交出權力,也意味失去數百億財富王國的控制權。所謂講錢傷感情,為了不傷害我們父子的感情,錢和權,還是老爸我拿著比較好吧。那些老人家主席們,應該也是如此想法。

我的建制朋友

移居三藩市的朋友森哥回港處理私人事務,約了竇蓉等一班朋友順道一聚。森哥游走於中、港、美三地,懂得利用不同城市的政策優勢生存搵銀,所以他五十歲不到,便能達至財務自由,過着收租度日的半退休生活,當我穿着套裝在中環撲來撲去時,他卻可以穿着百慕達短褲到處遊山玩水。早在林鄭還在曾蔭權手下做發展局局長的時候,有一次大家飯聚,席間他便提到剛買了兩個屯門工廈單位,連同本身已在屯門擁有的收租住宅單位,重注屯門未來。當時我們一班在中環上班的窮中產,聽見他的投資組合重注屯門這個山旮旯,頗為不以為然,森哥就舉出三大利好因素:一、時維發展局局長的林鄭月娥推動活化工廈的政策,森哥察覺身邊的有錢建制派人士已早着先機,掃入了不少工廈,有錢人買數層,他便跟着認購同層兩個單位,聞風而動。第二個利好因素就是港珠澳大橋,香港基建愈來愈豆泥,最近居然連政府都要清理門戶,炒了港鐵董事,又叫停灣仔會展挖掘工程,不過當港珠澳大橋剛立項時,他和身邊的老闆都認為是投資屯門的好時機,到了港珠澳今年通車,出貨就正合時宜。第三就是哈羅香港國際學校獲政府批地在屯門建校,令這個區升價十倍。觀乎數據,2008至2018十年間,屯門樓市升幅跑贏全港,08年屯門區呎價僅$3,258/呎,但18年呎價已達$12,442/呎,當中升幅足足280%。屯門樓主要是炒大型基建概念,包括港珠澳大橋,以及大灣區發展。掃管笏一帶, 更加因為哈羅學校,而無啦啦變了豪宅區,此局森哥完勝。中產普遍不滿政府施政,對政府各種口號式的倡議或政策都冷淡對待,或嗤之以鼻,無論是提升至國家級層次的大灣區、一帶一路,抑或林鄭導演的「土地大辯論」, 我們都認定是得個「講」字。森哥就和大部份建制派一樣,一方面不信任中國政府,一方面又懂得在中港政策中游走,透過觀察上層建制派的資金動向,在政府倡導新政策明益商界之餘,乘機分一杯羹。中港融合乃無可逆轉的大局,所以香港無論樓市、股市也愈來愈受政策影響, 例如林鄭的土地大辯論,可謂「未結束先結論」,填海造地的選項呼之欲出,隨時成為十月施政報告的主菜之一。席間很多人都覺得香港樓市是中了「不跌降」,填海是遠水不能救近火,政府咁多樣政策,辣招,全部都廢廢地。可能旁觀者清,當局者迷,又或者森哥這次回港正打算放售兩層收租的屯門樓,他就獨排眾議,覺得林鄭是「能吏」,填海造地可以成功冷卻樓市,香港樓市建頂回落。「填海可以造多個將軍澳出來,政府自然多好多土地。話就話遠水不能救近火,但樓市講心理預期,政府整咁多新地,新界農地、棕地,分分鐘搶閘補地價改用途啦,香港咁缺地,咪係因為九七之後冇大型填海工程,人都冇得住, 點顧D中華白海豚先?」移居美國的森哥表面上簡直是林鄭的粉絲,反而留在香港的一班偽中產既不信任政府,但又走不動,潛在的反抗因子令我們慣性看扁香港的政策。至於成功上岸的森哥就是深明大陸人生存之道,就是「緊跟政策搵錢,舖定移民後路。」等於半年前冇人唱淡騰訊,任何高峰都有盡頭,不用等十年八載,過多三五年再聚,便知香港樓價有否見頂回落,不過,建制派走路永遠比其他人快,信焉。