海航賣地定托市?未來樓價點會跌。

2018-03-10 15:32:57
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海航買地,來也匆匆,去也匆匆,短短兩年,由持有四幅啟德地皮,做區內大地主,到現在僅賣剩一幅地,而且一般相信也會在短期內全退以還債,如此而言,海航雖非悄悄的來,但確實在揮一揮衣袖後,不帶走一片雲彩。

啟德新區地皮位置圖

不過,雖然海航可能最後連腳毛都沒有留下,但對港人來說,海航來港玩兩年,豈不是純粹為托市而來?

要知道,在海航高價「搶地」之前,啟德地皮樓面呎價並未過萬,甚至只是5、6000元之數,但海航卻將之一舉推高至萬三元之高,震驚市場,更連本港大孖沙都一度話「睇唔明」。不過好快香港地產商就「睇得明」,嘉華過萬元呎價在海航手中搶得一幅啟德地,恒地、會德豐短短一個月之間,索性出價萬五元幫海航高價接貨,原因好簡單,因為區內一手樓,已經因為海航搶高區內地價,賣到上二萬五。

其實不過是簡單加減數,地價一萬五,一手樓價二萬五,中間有一萬水位,假若樓價未來每年繼續以約5至10%「低速」(或發展商口中的平穩)增長,兩年後一手樓價可以升至兩萬七至三萬,發展商就有肉食了。正如堅叔(梁志堅)答蘋果的一句,「只是賺多與賺少的問題」。

就連當年中海外以樓面價5000元奪得的唯一一幅「港人港地」,在不被看好下都由萬五元呎價賣到過兩萬,香港人看著這些地產商出出入入,樓價如坐火箭般高升,可以講乜?

其實好簡單,發展商好少死錯人,一路話支持政府增加供應,認為可以穩定樓價,一路繼續大手買地,其實已經證明發展商根本唔認為增加供應會穩定樓價的鬼話。

以今次海航賣地為例,恒地、會德豐明知海航財困,明知海航需要錢多過自己需要地,仍然會用高12-15%溢價幫海航接貨,你會相信陰謀論是本港地產商借幫助海航而向「阿爺」獻媚,還是其實個個都看好後市,在「靚地個個爭」之下,海航才能如此逐塊地皮「高價」拆售。

所以,如果香港班大地產商無計錯數,在一路「歡迎政府增加供應以穩定樓價」下,其實佢地相信樓價最少升多兩年。

封面照片:特區政府效果圖



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九十後買樓

朋友做婚姻輔導的工作,出軌、第三者、性格不合等固然是常見婚姻問題,不過在年輕夫妻當中,由置業問題引起的磨擦也很常見。有數得計,八十後年齡介乎29至38歲,較老的一段八十後,女性生理時鐘已進入生育倒數階段,未有樓在手但又想生兒育女的夫婦,面對的難題就是抓緊時間生仔先,抑或買樓先?今時今日養育小朋友的開支極大,生了仔豈非更加儲不到錢置業?基於女性對巢穴安全感的天生渴求,自然想抓緊機會,新樓劏房都先買一間;另一方面,好多男人喜歡理性分析,「香港步入加息周期」、「樓市長升15年,脫離入息中位數」、「中國地方債務危機比想像中嚴重」、「港元出現走資潮」等等,全部都是hold住唔買的理由。弊在傳說中的支爆一直沒有發展,事實證明「天水圍林太」大獲全勝,「專家食屎論」由2016年立論至今,中原城市領先指數由2016 年6月報129.20點,2018年5月18日報183.23,升幅高達四成。中產一族由兩年前慳慳地都買得起新樓,到今日追唔切升幅,自然成了老婆的心結,也是夫妻現實的生活問題。四月初新一期居屋發售,雖然呎價達逾萬元,仍然收到16萬份以上的申請,當中可能不乏人抽我又抽的市民,但從demand side來看,亦可理解為家庭收入57000元以下的居住需求便有16萬戶之多!住宅的短缺實在十分嚴重。這16萬戶還未計收入超出57000 上限的夾心階層。以八十後來說,家庭入息達十萬元的夫妻比比皆是,這批市民,既不合申請資助房屋的資格,在按揭成數收緊的情況下,又很難儲夠首期,每月入息雖達六位數,但除非特立獨行,過着慳妹般的生活,否則稍為置一點中產行頭,出外應酬吃多幾餐,當中有一、兩餐米芝蓮,已不見了一截,每月辛苦儲埋,年底交稅又不見一截,嬲嬲地不如去二世古玩番轉好過。「居住問題其實是社會問題,點解多數是女方抱怨為主呢?」我好奇地問。「社會核心價值都覺得男方較大責任養家,你唔覺得男人話買樓,女人好少阻止咩?女人當中,頗多天水圍林太,感覺行先,然後男人覺得佢地恐慌性入市,唔理性,然後就沒有然後……。不過,我會勸佢地生仔同買樓無必然關係,唔通租樓就唔準生仔咩,呻下便算,不要傷了感情。」時間唔等人,又難怪女人會心急。轉眼間九十後亦進入適婚年齡,新盤售樓處,八、九十後的買業人士佔大多數,套用大陸用語,剛性需求強勁。細心一想,九十後置業分分鐘比八十後有優勢。觀察所見,九十後成長環境好,對九七金融風暴零記憶,無論創業、投資、置業都勇字當頭,九七金融風暴時,他們只得幾歲,到懂事的時候,香港已步入樓市狂牛、自由行大舉進城、北水南浸的世代了。再者,老段八十後還會跟從上一代的成功經驗,視金融業為最佳筍工,但人到中年,卻又面對金融業赤化,香港人被邊緣化的危機,九十後的工種選擇則比較多樣化,叻仔的搞創科,做老闆,搞blockchain,完全是第二個星球的技術,就算一時三刻未搵到大錢,起碼覺得工作前景大把世界,不似陀地金融從業員般感覺朝不保夕。來到最重要的一點,就是九十後食正父幹。九十後的父母,即是五十年代尾至六十年代出身那班,這班人有幸讀大學的,八十年代香港黃金時間投身社會,九十年代移民潮中急速上位,就算九七金融風暴買錯樓,廿年都夠晒翻身有突,三、四層樓揸手的大有人在。這班嬰兒潮出世的上一代,以60年出世來講,等緊退休之餘,身體狀況仍佳,是九十後的最強「父幹」。反之八十後那一批市民,父母老十年,普遍的經濟和社會地位就是差一截,轉眼間2000出世的也屆18歲,所以老八十後如果仍未上車,在置業方面,相對上是有點前無去路,後有追兵。客觀來看,香港住屋問題的確很短缺,不過幾任政府都無力解決,叫人返大灣區就更加是令人反面,遠水豈能救近火呢?

業績記者會的趣與不趣

「電視節目有好多種,不過唔係個個節目都......」,好啦,其實除了電視節目,上市公司業績會都有好多種,「不過唔係個個業績會都適合記者問問題。」講到上市公司業績記者會,相信一般人在電視新聞上看得最多的都是「誠哥」講業績。但誠哥講業績其實可以說是香港最特別的一種業績記者會,因為,其實誠哥與管理層不會「浪費時間」講公司業績,一上台就直接進入答問環節,而通常亦都不會有記者「浪費時間」真的去問誠哥長和業績,而是聽取「聖訓」,等誠哥「指點迷津」。所以誠哥業績會,可能是最多港聞記者出席的業績會(第二多應該是港鐵)。問誠哥問題,通常上至天文下至地理都有人問,天文當然是政局風向,「中央有無放風?港府最近做緊乜?特首選舉撐邊個?」地理可以包括香港樓市,經濟展望,「買唔買樓好呀?」誠哥還會教你做人道理,話你聽因為自己「每日工作時間超過一般人,所以已經工作瞭一百年。」年輕人要努力工作。而且「做誠哥」,少點歷史知識都不行,「誠哥」可以突然拋句「黃台之瓜,何堪再摘」,記者不知出自武則天殺唐宗室的歷史典故,真的連答話機會都沒有。不過,誠哥業績會可能因為誠哥退休而從此絕版,簡直就有如北非最後一隻白犀牛離世使整個族群絕種一樣,因為誠哥在香港確實是只此一家,別無分店。如果要找近似誠哥的記者會,可能要數一眾「金句王」,例如融創孫宏斌就是一例,其實記者也不會指望孫宏斌能夠說出甚麼「實質的答案」(與專家Dickson是同類?),問孫宏斌問題,其實都是想他「爆肚」,講一大堆理論後然後說其實自己是「瞎猜的」,問他個看法,最後變成罵人是「傻B」,指著希望幫他解圍的公關叫公關「下去」,出了個聲明向其他公司道歉然後說其實自己是被迫道歉的,根本不覺得自己有錯......融創記者會視頻這種記者會,確實比千奇百趣更加「趣」。當然融創業績會好過毛記的是,專家Dickson是單拖上陣,他則有行政總裁財務總監等在旁邊答實質問題,記者分析員可以交功課,會上也娛樂性十足。有趣爆的業績會,當然也有悶爆的。好多覺得自己是大公司的小公司,業績會報告真是可比催眠曲,大老闆在台上口沫橫飛,從公司理念,公司願景,公司核心價值,一直吹到公司未來一百年的前景分析,問一個問題答十五分鐘,離題萬丈簡直比英國議員拉布朗讀莎士比亞扯得更遠,問公司利潤可以扯到中國歷史抗日戰爭。記者分析員在台下滑動手機,心裡叫苦其實都是一句,「你哋公司會唔會有其他人,講到啲實際啲嘅嘢?」當然,有人字字珠璣,都有人惜字如金,尤其一眾「國企老總」最為明顯,在確保政治正確下,真是問一句答一個字,問兩句答兩個字,問三句,都是答一個字。總之,你想撬開老總的金口,可能比去少兩次日本就儲夠首期買樓更難。最後一種可能就是「身有屎」的公司,明明對見記者怕得要死,但又要裝著提高透明度開個記者會,然後就找公關公司「安排」,第一個問題由公關公司派出的「媒」(通常是公關公司自己的員工)發問一條已經安排好答案的問題,第二條就找個已經與公關公司「夾好口供」的內地傳媒記者發問(因為通常香港記者都不肯夾口供)指定問題,第三條再找個內地記者問個可以讓管理層吹噓威水史的問題,然後就宣布「記者會完滿結束」,由公關「護送」管理層迅速「逃離」記者追問。不過值得「慶幸」的是,其實大部分公司開個業績會都是「正正常常」,講講公司業務,未來發展目標,你問我答,有供有求,最重要就是大家都可以順利交功課。

中國人點解鍾意買海外樓

講到買股抑或買樓,香港的投資比較常見有兩類反應,第一類 ─ 會問點解要買樓唔將資金長期放在股票市場;第二類 ─ 會在股票市場有斬獲後投資物業。相反,內地大量投資者不單只買樓,還會選擇買地建屋。根據普華永道和城市土地學會出版的《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》指出,中國政府為新推售的土地提出苛刻的條件,引致開發利潤大幅減少。城市土地學會中國大陸地區首席代表李建學表示,中國內地的新住宅開發項目利潤降幅巨大,由10年前的20%-30%利潤,現在只有5%或更低,於是不少中國開發商紛紛離場,轉戰國際市場,期待更高的開發收益。另一方面,在低利率、資金充裕和買賣成本增加下,減少了業主出售物業的意欲,可選擇的優質物業數量下降,特別是一些主要城市的核心物業。投資者將資金轉移,主動選擇當上開發商興建寫字樓或住宅項目亦已不是新鮮事。成為開發商需要投放的資金不少,所以在選擇國家或地區時亦需要分外小心。根據《2018年亞太區房地產市場新興趨勢報告》評選,2018年最佳投資城市第一及第二位,分別是悉尼及墨爾本。所以不難理解為何有很多人會選擇投資澳洲。而我經常留意的奧克蘭,則排名第九,開發前景排名第七,加上最佳全球營商環境今年蟬聯第一。紐西蘭在投資吸引力上與澳洲有很多相似之處。根據仲量聯行(JLL)的統計,奧克蘭寫字樓的租金回報平均達6.1%,以亞洲標準來看,已經是很可觀。而大部分來自新加坡和中國的資金亦紛紛投向奧克蘭,最為矚目的項目,莫過於中國新發展集團投資3.5億紐幣在奧克蘭興建的摩天大廈 (NDG TOWER) 並引入麗思卡爾頓酒店。儘管紐西蘭政府上年度收緊移民政策及向議會提案收緊海外投資者購買和開發物業的規定,希望進一步打壓不斷漲價的樓市,但由於實際需求太大,以及中國推動一帶一路的發展,所以不論政府用盡一切努力,亦難阻止物業的升幅。但不得不提醒有意成為開發商的投資者,如果想行動,就要在上半年內決定一切有關奧克蘭的投資方案,因為如果政府的限制措施一旦出場,不排除會令成本增加,或許連投資方案都會遭政府否決。參考資料:http://news.ritzcarlton.com/2016/11/the-ritz-carlton-announces-first-hotel-in-new-zealand/

香港發展商才是被「寵壞」的小孩

近年香港經常被人批評落後,作為香港人,雖然心裏不是味兒,但卻要承認,香港落後的,不是硬件,而是思維。有很多人認為,「中國雖然硬件發展很快,但軟件卻遠遠追不上,香港在軟件方面仍有優勢。」這句說話,現在也不一定適用,如果從創新、靈活變通上,我實在看不到香港還有甚麼優勢。眾所周知,香港是市場主導,而中國則是政府政策主導。市場變幻莫測,按道理,市場主導下,企業為了生存應該有更好的適應能力。但在今天,我們知道中國政府比起市場,更加變化莫測,中國企業為了生存,要擁有更優秀的適應能力,才能不在「風向」突然180度轉變時被淘汰。其實,從兩地的地產公司上就可見一斑。中國樓市調控之強、之深入,已經連一眾房企老總有時都忍不住訴苦幾句,有房企老總笑言,「有人今日萬二蚊攞地,第二日政府就限價萬三蚊,死得啦」。因此,相比起中國的同行咬牙迎難而上,香港地產商面對的所謂辣招真可謂微不足道,仍要叫苦連天怨天尤人,才真的應該被稱為「被寵壞的小孩」。事實上,中國房企在波濤洶湧的大海中,適應力確實很強,如2012、13年一眾房企認為一線城市地價太貴,紛紛進軍二、三線,甚至四線城市,但短短兩年後就面對三、四線城市住宅供過於求,要去庫存而紛紛回歸一、二線,壯士斷臂下部分房企毛利率下跌幅度幾達20個百份點。除了應對政策外,中國房企亦多願意走多一步,例如花樣年搞物業管理,盡一切所能希望提高住客服務,龍湖物業管理擁有自己的APP讓住戶可通過手機解決各類居住問題,朗詩綠色地產開宗明義主打環保建築,還有眾多謀求發展「特色小鎮」的企業,每間企業都在探索自己能夠走出的路。除房企外,其他中國企業也在開創自己的路。車企全心投入電動車發展,以拉近與外國車企的距離。建築企業由傳統施工隊逐步轉型「解決方案」,由設計、到融資、甚至招商提供一條龍服務。互聯網巨頭阿里巴巴、騰訊財雄勢大,似乎「只有想不到,沒有做不到」,願意做出各類嘗試。而早前感恩節期間,杜蕾斯中國的行銷團隊,玩出的「感謝各大品牌」事件相信更令香港廣告同業汗顏。各大品牌面對杜蕾斯的「感謝」,反應之快,回覆之風趣幽默,又不忘推銷自己的文案,確實讓人拍案叫絕。反觀香港品牌推廣的老餅、不合時宜、不敢越雷池一步的怕死表現、和緩慢的反應,真想問香港哪來的優越感,聲稱自己有國際視野、創新、又靈活變通?香港的現實是,政府的所謂調控政策,只是殺死二手,推動一手交投。各種辣招的背後,如大幅增加印花稅,發展商只須提供一些優惠(羊毛出在羊身上的道理就不需多講),二手業主已經無力競爭,最新有意放寬按揭成數,亦被認為是要幫發展商推盤。所以,在香港地產商面對「辣招」,仍然可以繼續買地、賣樓,賺取暴利的簡單模式,業主商場繼續每年加租,用心經營的小店得到的就是大幅加租的租約通知。實業被取笑,炒賣被讚揚,年輕人能夠買樓才是成功。FinTech繼續緩慢發展,科技創新遠遠落後於人。而香港傳媒最感興趣的話題,永遠都只是「幾時可以買樓」。其實,除了硬件外,香港的軟件,又有甚麼優勢了。參考:杜蕾斯中國「感謝各大品牌」

荒謬的股東會

2017年最後一個交易日,康宏股權爭奪戰,上演了一場股東投票權被「DQ」的劇目。持股達29.91%的郭曉群一方,於十月三十日要求召開股東特別大會,動議罷免包括曹貴子在內的原董事局成員,一場股東爭奪戰,郭氏一方按既定程序等足兩個月,原本連同另一股東陳佩雄的股權,足以扳倒原董事局,豈料台灣幫董事局使出「DQ」一招,宣布將郭氏相關票數視為無效,結果,明明夠票都變唔夠票。其後郭曉群的代表憤然向記者表示不滿:「因有狀書入稟法院,在未有法庭裁決前就宣布股票無效,係粗暴行為!」一如香港大部份股東會,被打壓的一方大聲疾苦,街坊小股東就鼓譟股東會加時作賽至兩個多小時,要求公司「準備午餐」,當公司安排好餐點招待後,小股東們即時「散水醫肚」。這個場面,和香港政局是否似曾相識?股東合法權利被剝奪,但事不關己的人只想着「一陣食乜好。」康宏事件源於謎網50,成件事複雜無比,就算經常閱讀財經版的讀者,也未必跟得貼,但群眾有一種分辯忠奸的天性,有法律訴訟在身的人,容易被視為「奸」。康宏環球在十二月中,向高等法院入稟控告包括兩名新主要股東郭曉群及陳佩雄等共28人,成功把一堆人在公眾心目中綑綁起來,然後再以同樣理由,在股東大會上DQ 郭曉群的投票權。事件的風眼人物曹貴子行縱成迷,但二零一五年入股的台資富邦金控,及二零一七年中加入的郭曉群,都想與康健創辦人曹貴子撇清關係。學政府口頭禪,事件已進入法律程序, 所以我只陳列事實: - 2015年8月,富邦入股康宏29.98%股權。- 2015年9月15日,主席王利民先生熱烈歡迎吳榮輝先生生加入董事會。委任執行董事- 富邦吳榮輝坐board 坐咗兩年多,而且是執行董事,亦因為他一早已坐了入BOARD, 所以他可以做股東會主席,亦可以出自願性通告,佔據了重要輿論陣地。- 2015年佳兆業停牌中,正在解決債權重組的問題,直至2017才復牌。這樣看來,誰跟曹貴子,王利民的淵源更深呢?- 郭曉群動議罷免的董事中,包括曹貴子在內,但DQ了郭的股份後,郭想安插親信入董事的計劃固然泡湯,吊詭的是王利民、曹貴子反而繼續留任。- 相比曹醫生的知名度,佳兆業郭氏家族一向佷低調,坊間連郭曉群的照片也沒有,至於把郭氏與曹醫生扯上的關鍵字是蔡志明。佳兆業2016年底成功重組,復牌後現在市值算內房股中較差的,也有300多億,本來人家在大陸的金融地產棋局也很大,奈何卻被描繪成別人的扯線公仔。香港股東會一向水平甚低,甚麼分拆、私有化,大部分小股東都是渾渾噩噩,「唔知開乜」。無論是港鐵投票決定高鐵撥款,還是領展研究出售物業,都有小股東舉手問「點解無點心」。股東一向不重視他們擁有的投票權,有時覺得大家爭拗「同股不同權」都嘥氣, 香港人一直沒有認真對待自己的投票權,政治如是,股票如是,都是台灣人經過民主洗禮,加上參考香港DQ風氣,比我們更識玩。好了,大陸人果然也不是省油的燈。郭曉群昨日入稟高院要求將上月底股東特別大會的結果推翻,包括要求法庭聲明康宏剝削郭氏的投票權屬不合法,並要求再開EGM。股東內訌升級,可能一般人的反應是「鬼打鬼,兩邊都唔值得幫」。法官大人,我想講,這件事的重點不是邊個係忠,邊個係奸,重點是「股東投票權如果可以被隨意剝奪,現屆董事局無論操守或能力如何,股東豈非永遠不夠票數扳動他們?股東維權難上加難?」和六名立法會議員被DQ案有點相似,政府先向最不討好的青年新政開刀,以宣誓誓詞打開缺口,成功 DQ 青政梁、游二人立下案例後,再一舉拿下另外四名泛民議員。當日政府DQ 青政,法律界人士吳藹儀便提醒過:「一般公眾多認為二人『咎由自取』,活該失去議席,但似乎對此案引起的問題,包括人大釋法,會造成什麼先例、對將來有什麼影響都不理,已失去興趣,而真正在意的只有幾名書獃子。」事隔不足一年,劇情發展下去,成個立法會監察政府的權力都被閹割,這便是權力被濫用而不警覺的深刻教訓。郭曉群向高院提交申訴狀,是否能否重奪其投票權,對香港股票市場來說影響深遠,DQ 股東投票權的先例一開,將來主席借機DQ其他股東維權的事情難保會陸續有來。一連串的司法訴訟,結果法庭會點判,對香港的金融管理有深遠的影響。註:配圖並非康宏股東會