九十後買樓

2018-05-21 10:28:09
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朋友做婚姻輔導的工作,出軌、第三者、性格不合等固然是常見婚姻問題,不過在年輕夫妻當中,由置業問題引起的磨擦也很常見。

有數得計,八十後年齡介乎2938歲,較老的一段八十後,女性生理時鐘已進入生育倒數階段,未有樓在手但又想生兒育女的夫婦,面對的難題就是抓緊時間生仔先,抑或買樓先?今時今日養育小朋友的開支極大,生了仔豈非更加儲不到錢置業?基於女性對巢穴安全感的天生渴求,自然想抓緊機會,新樓劏房都先買一間;另一方面,好多男人喜歡理性分析,「香港步入加息周期」、「樓市長升15年,脫離入息中位數」、「中國地方債務危機比想像中嚴重」、「港元出現走資潮」等等,全部都是hold住唔買的理由。

弊在傳說中的支爆一直沒有發展,事實證明「天水圍林太」大獲全勝,「專家食屎論」由2016年立論至今,中原城市領先指數由2016 6月報129.20點,2018518日報183.23,升幅高達四成。中產一族由兩年前慳慳地都買得起新樓,到今日追唔切升幅,自然成了老婆的心結,也是夫妻現實的生活問題。

四月初新一期居屋發售,雖然呎價達逾萬元,仍然收到16萬份以上的申請,當中可能不乏人抽我又抽的市民,但從demand side來看,亦可理解為家庭收入57000元以下的居住需求便有16萬戶之多!住宅的短缺實在十分嚴重。

16萬戶還未計收入超出57000 上限的夾心階層。以八十後來說,家庭入息達十萬元的夫妻比比皆是,這批市民,既不合申請資助房屋的資格,在按揭成數收緊的情況下,又很難儲夠首期,每月入息雖達六位數,但除非特立獨行,過着慳妹般的生活,否則稍為置一點中產行頭,出外應酬吃多餐,當中有一、兩餐米芝蓮,已不見了一截,每月辛苦儲埋,年底交稅又不見一截,嬲嬲地不如去二世古玩番轉好過。

「居住問題其實是社會問題,點解多數是女方抱怨為主呢?」我好奇地問。

「社會核心價值都覺得男方較大責任養家,你唔覺得男人話買樓,女人好少阻止咩?女人當中,頗多天水圍林太,感覺行先,然後男人覺得佢地恐慌性入市,唔理性,然後就沒有然後……。不過,我會勸佢地生仔同買樓無必然關係,唔通租樓就唔準生仔咩,呻下便算,不要傷了感情。」

時間唔等人,又難怪女人會心急。轉眼間九十後亦進入適婚年齡,新盤售樓處,八、九十後的買業人士佔大多數,套用大陸用語,剛性需求強勁。

細心一想,九十後置業分分鐘比八十後有優勢。觀察所見,九十後成長環境好,對九七金融風暴零記憶,無論創業、投資、置業都勇字當頭,九七金融風暴時,他們只得幾歲,到懂事的時候,香港已步入樓市狂牛、自由行大舉進城、北水南浸的世代了。再者,老段八十後還會跟從上一代的成功經驗,視金融業為最佳筍工,但人到中年,卻又面對金融業赤化,香港人被邊緣化的危機,九十後的工種選擇則比較多樣化,叻仔的搞創科,做老闆,搞blockchain,完全是第二個星球的技術,就算一時三刻未搵到大錢,起碼覺得工作前景大把世界,不似陀地金融從業員般感覺朝不保夕。

來到最重要的一點,就是九十後食正父幹。九十後的父母,即是五十年代尾至六十年代出身那班,這班人有幸讀大學的,八十年代香港黃金時間投身社會,九十年代移民潮中急速上位,就算九七金融風暴買錯樓,廿年都夠晒翻身有突,三、四層樓揸手的大有人在。這班嬰兒潮出世的上一代,以60年出世來講,等緊退休之餘,身體狀況仍佳,是九十後的最強「父幹」。反之八十後那一批市民,父母老十年,普遍的經濟和社會地位就是差一截,轉眼間2000出世的也屆18歲,所以老八十後如果仍未上車,在置業方面,相對上是有點前無去路,後有追兵。

客觀來看,香港住屋問題的確很短缺,不過幾任政府都無力解決,叫人返大灣區就更加是令人反面,遠水豈能救近火呢?



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任何人與廣告人

​​​​​​​閱報看到不少廣告人大嘆香港人品味江河日下,才會對消防處那個「任何人」趨之若鶩;話說回來,香港人又何嘗不是大嘆廣告人只懂吃老本,香港的廣告悶到七彩,創意全無。最近雀巢推出了罐裝black coffee,找來了曾江拍廣告,玩番美源髮彩「逐漸變黑又得,立即變黑又得」,但這次回響甚弱,和幾年前首度夥拍100毛,和腦細、黎明一起推白咖啡,聲勢不可同日而語。雀巢咖啡廣告香港創作人愛玩的集體回憶,確實已開到荼蘼。依托香港流行文化黃金時期累積下來的遺產,玩得太多便嫌重複。當金庸都已仙遊,《射鵰英雄傳》主題曲「世間始終你好」,唱的羅文,作詞的黃霑,甚至和霑叔糾纏半生的林燕妮俱已作古,東邪曾江、裘千尺羅蘭,也到了日暮西山的時候,屬於七十後的集團回憶,恐怕還有幾年便正式退場。別說四大天王,現在連陳奕迅、容祖兒也被歸類為八十年後集體回憶,創作人早應開闢新路,不要眷戀過去。我有朋友在大專教傳媒及文化,講傳媒生態一定要搵例子,本來陳冠希事件用了好多年,容易引起共鳴,但近四、五年聽者已開始無反應。講偶像那堂更慘,一班十幾二十人,有幾個只喜歡打機,有幾個睇 TVB,幾個南亞裔,對本地文化無興趣,一兩個只看韓國綜藝節目,幾個新移民上網睇大陸劇,剩下幾個甚麼都無反應的宅男,完全找不到一個全班都識的偶像!面對這個大台瓦解,每人手機都是一個自選頻道的年代,涵蓋七、八成觀眾的集體回憶已不存在,創作人要夠膽取捨,如果貪人人都識,結果就是定位模糊。其實這兩、三年,有不少港產片新導演、新演員嶄露頭角,從《點五步》、《一念無名》、《那一天我們會飛》,到今年的《逆流大叔》、《非同凡響》、《逆向誘拐》等香港電影,各自展現不同風格,可惜香港娛樂圈對年青演員特別差,大報的娛樂頭版寧願報道廿年前半紅不黑的電視明星,明明個個都老態畢現,還是要冠以美魔女、食咗防腐劑之類的恭維說話。相反,新演員要爭取入屋的知名度,卻比上一代難得多。翻查《明報周刊》近五期的封面,分別是藍潔英、金庸、岳華、周潤發,最年輕的代表是木村拓哉及其女兒木村光希。香港的廣告創意過於保守因循,很多marketing的點子亦很因循,所以大家一見一本正經的消防處居然玩膠玩得咁癲,才會一時興奮。前幾天經過中環,看見羽絨界高級品牌Moncler在華人行對面的廣告牌,用上了《Stranger Things》炙手可熱的演員Millie Bobby Brown做模特兒,即使在中環這個核心商業區,看過《Stranger Things》的消費者也不會是主流,在這個沒有主流的影視新世代,創作、揀代言人,就是更考眼光的賭注,要敢於取捨。不知是廣告人抑或背後的老細保守,這是一個沒有大眾偶像,難以找到common denominator 的年代,要說服老細用一些他們不認識的演員,可能比想像中困難。回頭講番任何人,聽說這件藍衣人是消防處高層的idea,如實屬實,也就說明決策上層的看法才是最重要吧。

是香港人仇富嗎?

臨近年尾,死神都好像要趕quota,入秋後傳來的名人死訊不斷,除了香港的富豪巨賈、文壇泰斗外,泰國富豪兼球隊李斯特城班主維猜空難死亡,也來得很突然。竇蓉不是足球迷,但對兩、三年前李斯特城神奇封冠之旅也有所聞,維猜死後,球場外那一片花海與燭光,讓人感受到球迷對這個異國富豪的尊重與愛戴。香港最不缺的就是有錢人,但香港富豪中,有那一個死後能贏得世俗真心的尊重與不捨?金庸與維猜,風馬牛不相及,唯一相同的是,二人都為凡塵俗世帶來過歡樂、回憶,以不同形式的體驗烙印在書迷、球迷心中。維猜為何受球迷愛戴(仙道彬)對普通人來說,錢可以買到享受,買到自由,也可以實現兒時夢想,古天樂便有一個工廈單位,攞滿大型動漫模型,羨煞不少男士,聽聞間中會招待病童參觀,也算與眾同樂。古天樂動漫模型收藏西方社會中更不乏以金錢助燃,追逐夢想的dreamer,例如Elon Musk的太空旅行計劃便是著名例子,劇集《唐頓莊園》於現實世界中的主人Lord Carnarvon,也因資助考古學家Howard Carter在1922年發現埃及圖坦卡門的墳墓而聞名。好了,來到亞洲,日王明仁是一位生物學者,專門研究魚類學,次子文仁親王,則是著名鳥類、兩棲類及鯰魚研究學者,王位只是虛位,但能以空閒的人生在世上留下一點研究,也算雁過留痕。撇除經歷過二戰後創業的一班富豪元老,現在各大家族掌權的都已是富二代、三代,養尊處優者眾,但當中卻未見何人對天文地理、藝文詩詞、運動、武術有特別熱情和興趣?近十多廿年來,富豪的新聞,十之八九不離爭產,當然西方家族爭產官司一樣不少,但集中度如香港這麼高,一百歲唔死都繼續成為爭產關鍵人物,也不能不說是本港一大特色。香港人最務實,仇富本來不是我們的基因,近十多廿年貧富對立尖銳,除了政治環境造成政策偏袒有錢人外,香港富豪世家現在就是缺了一層品味及瀟灑,發財而不立品,別說資助科學藝術改變世界,連簡單的與眾同樂也做不到。在香港,最唔型就是為政治酬庸做小丑,政權一時命令你唱好大灣區,一時又要反港獨,別人在瑞士滑雪,你卻要在北京大會堂捱眼瞓做舉手機器。偏偏香港富豪公子除了爭産,也樂於爭政治酬庸。錢多到幾代使不完,但卻活得比普通人更窩囊,真是莫名其妙的事。本周又有一單新聞,指中環PMQ元創方因商戶欠租及無法追回,要撇帳逾千萬元,令該年度帳目最終由賺變蝕。而同期結業兼清盤的餐飲公司只有Aberdeen Dining Corporation Limited(ADCL),董事包括新鴻基地產郭炳聯兒子郭基泓等。難怪陶傑寫小農基因、中國人停留口腔期這個題材,寫足二十年而仍有知音。繼承者們,你們除了搞飲食而又經常蝕錢,可不可以做一些型些、chill些的事情,尤其不要老想搵公帑笨?以這些家族的財力,資助一隊球隊、車隊,扶植本地網球好手,以爭入大滿貫為目標,完全是財力所及之事。簡單一點如捐出家族收藏的名畫數幅,成為西九藝術文化區之鎮區之寶,也算美事一樁,但市民卻只見這些含着金鎖匙出世的公子,誇談創業,月旦青年人旅行,為八通達最低增值額而大鬧笑話。整天希望北京主子賞賜一官半職,儘說些惹人恥笑的話題,又怎可關人仇富。可能因為香港人真是窮得只剩下錢,除了追逐更多金錢和在政權旁邊爭取存在感外,找不到更高層次的追求。因為要建立一種讓人廢寢忘餐的嗜好,當事人要投入不少心力,就算簡單如觀鳥觀蝶,也要起早摸黑,熟讀昆虫、雀鳥的名字;各類運動,如要做到頂尖,付出的努力也不是養尊處優的人願意承受。想想中國都有個成功攀登珠峰的萬科創辦人王石,既愛登山,也愛玩滑翔傘,相比之下,香港富豪公子無疑蒼白窩囊得多。其生也榮,其死也哀,這不是有錢便能辦到。新地大少郭炳湘舉殯,出席者都是本城達官貴人,但不知怎的,從記者引述的回憶錄,以及攝影師捕捉的氣氛,總予人一種草草收場的感覺,還不及陌生人為維猜送上的那片花海真摰。

水退的裸泳者

股神巴菲特有一句名言:「潮退後便知誰人沒穿泳褲。」周四恒指大跌千點,中美貿易戰已演變為新冷戰,壞消息不絕,資金退潮自是無可爭辯。這個形勢下,小型民企股最高危,除了環球經濟兵凶勢危外,證監會踏入今年以來,雷厲風行,嚴打細價股,牛市時把股份押了給證券行周轉的老闆,水退開始現形。要知道,做得上市公司老闆,總有人來敲門推銷押股配資、市值管理諸如此類的服務,朋友在民企W公司當財務總監,今年初,大老闆眼見公司股價不前,而其他朋友的上市公司起碼入了深港通,結果被成功遊說參與配資炒股的遊戲。所謂配資,也是拿資產抵押借錢炒股,遊戲初期,股份由一蚊炒上兩蚊,但沒有實際業績配合,市盈率由高單位數上升至差不多二十倍,基金又怎會不知有古怪,說好了的北水又全無影踪,折扣出貨也沒有足夠的散戶接火棒,每日砌高成交完全無謂。搞了大半年,某日竇蓉忽然見到民企W出公告,大老闆以每股三毫全數賣盤,八卦問朋友其老闆有何苦衷。朋友只簡單回一句:「街數多,我都搵緊工!」類似水退敗走的例子不在少數,本周立場新聞便有一個專題,統計過去兩年起碼有六間上市公司大股東失蹤,包括8月起失蹤的藍鼎國際(582)主席仰智慧、瑞年國際(2010)王福才、輝山乳業(6863)、天喔國際(1229)主席林建華、海藍控股(2278)大股東兼主席楊敏、南南資源(1229)執行董事羅方紅。兩年六上市公司董事失蹤相比起走佬的民企老闆,朋友效力的民企W仍然能找到買家甩手,割讓公司控制權還債,總算有始有終,起碼留番少少渣滓給投資者。由於中國經濟轉差,股民要特別留意股價飄忽的民企,不要輕信「已跌至吸引的估值」,「現金水平高」這些表面因素,因為大陸老闆輸錢有很多方法,有人押股買騰訊(700),股王由高位下跌四成,連上市公司力寶華潤(156),今年多次購入騰訊正股及股票掛鈎票據(ELN),賬面上蝕逾億元,誰知公司老闆除了炒燶自己股票外,有沒有炒燶其他人的股票?股民要警覺,大跌市的骨牌效應還未完全浮現。另方面,未來一年手持大量殼股的金主恐怕亦要重新部署資金,今年港交所推出了多項改革,其中一條新例在八月一號已生效,把停牌到除牌的時間表大大縮短至18個月。現時75家長期停牌的上市公司,逾半會於明年7月31日被除牌。港交所還可引用不符合《上市規則》第13.24條要求,指令業務太少的上市公司進入除牌程序。雖然說上有政策,下有對策,但殼股價值下降,加上證監會事先張揚,預告明年上半年會全面出擊,以刑事及民事訴訟方式起訴約60家公司及個人,細價股融資活動難道唔收斂?證監伙警廉查金融犯罪網絡 擬明年上半年起訴60企業及個人水退潮剛開始不久,投資者要小心提防裸泳的上市公司老闆們。

DQ成風

自從去年謎網50風波,證監會夥同廉署携手做了齣好戲,令謎網集團分崩離析後,監管機構無論是修例打擊殼股炒作,抑或DQ上市公司,都站在道德高地,有殺錯無放過。今年港交所便推出了多項改革,其中一條新例在八月一號已生效,把停牌到除牌的時間表大大縮短至18個月。港交所還有一招令細價股很頭痛,倘公司業務太少,聯交所可引用不符合《上市規則》第13.24條要求,指令公司進入除牌程序,以免有心人把殼股「待價而沽」,而近兩年至少已有15家公司被點名除牌。最近永保林業便找了股壇壞孩子李華倫為軍師,希望為永保林業翻案,免掉進除牌死局。港交所近日再下一城,建議規定上市公司的核數師如果無法表示意見,或作否定意見的財務報表,必須停牌,諮詢期截至今年11月30日。有趣的是,連一向嫉惡如仇的David Webb也指港交所落力趕絕細價股,妨似亂槍掃射在病房中的病人,連有救治希望的也不放過!https://webb-site.com/articles/adverseopinion.asp有涉事公司批評港交所做法矯枉過正,又冷待公司提出的改善建議,儼然「一早判公司死刑」。港交所多管齊下打擊殼股買賣,分明是要大大增加殼主的成本,並且令部份殼過期失去價值,遏止買賣殼股的投機行為。信報引述交易所的回應,便質疑大股東既然有業務注資入新收購的公司,何不正式走程序上市?換個角度講,既然可以救番一間公司,讓小股東甩身,又為何要整多間新上市公司出來?市場上半死不活的上市公司還不夠多嗎?永保林業的新股東王敬渝,是低調殼王孫粗洪外甥女,google一下孫先生以往多宗交易,也很擅長引入新股東,解救陷入困境的上市公司,然後轉賣獲利。股票的本質就是用來買賣投機,散戶買的比例最少,基金較多,大股東易手就買晒控股權,殼主執番隻殼,數年後搵到國內資金願意認頭,為配合走資需要也好,真的有業務協同作用也好,善價而沽,不一定是靠搵小股東笨而自肥。市場人士比較不甘心的是,港交所DQ上市公司隨意性比較高,第13.24條要求又欠缺客觀標準,容易變成對人不對事,逼在眉睫的諮詢,就是核數師無法表示意見便要停牌,不知市場人士又將如何接招了。

我的建制朋友

移居三藩市的朋友森哥回港處理私人事務,約了竇蓉等一班朋友順道一聚。森哥游走於中、港、美三地,懂得利用不同城市的政策優勢生存搵銀,所以他五十歲不到,便能達至財務自由,過着收租度日的半退休生活,當我穿着套裝在中環撲來撲去時,他卻可以穿着百慕達短褲到處遊山玩水。早在林鄭還在曾蔭權手下做發展局局長的時候,有一次大家飯聚,席間他便提到剛買了兩個屯門工廈單位,連同本身已在屯門擁有的收租住宅單位,重注屯門未來。當時我們一班在中環上班的窮中產,聽見他的投資組合重注屯門這個山旮旯,頗為不以為然,森哥就舉出三大利好因素:一、時維發展局局長的林鄭月娥推動活化工廈的政策,森哥察覺身邊的有錢建制派人士已早着先機,掃入了不少工廈,有錢人買數層,他便跟着認購同層兩個單位,聞風而動。第二個利好因素就是港珠澳大橋,香港基建愈來愈豆泥,最近居然連政府都要清理門戶,炒了港鐵董事,又叫停灣仔會展挖掘工程,不過當港珠澳大橋剛立項時,他和身邊的老闆都認為是投資屯門的好時機,到了港珠澳今年通車,出貨就正合時宜。第三就是哈羅香港國際學校獲政府批地在屯門建校,令這個區升價十倍。觀乎數據,2008至2018十年間,屯門樓市升幅跑贏全港,08年屯門區呎價僅$3,258/呎,但18年呎價已達$12,442/呎,當中升幅足足280%。屯門樓主要是炒大型基建概念,包括港珠澳大橋,以及大灣區發展。掃管笏一帶, 更加因為哈羅學校,而無啦啦變了豪宅區,此局森哥完勝。中產普遍不滿政府施政,對政府各種口號式的倡議或政策都冷淡對待,或嗤之以鼻,無論是提升至國家級層次的大灣區、一帶一路,抑或林鄭導演的「土地大辯論」, 我們都認定是得個「講」字。森哥就和大部份建制派一樣,一方面不信任中國政府,一方面又懂得在中港政策中游走,透過觀察上層建制派的資金動向,在政府倡導新政策明益商界之餘,乘機分一杯羹。中港融合乃無可逆轉的大局,所以香港無論樓市、股市也愈來愈受政策影響, 例如林鄭的土地大辯論,可謂「未結束先結論」,填海造地的選項呼之欲出,隨時成為十月施政報告的主菜之一。席間很多人都覺得香港樓市是中了「不跌降」,填海是遠水不能救近火,政府咁多樣政策,辣招,全部都廢廢地。可能旁觀者清,當局者迷,又或者森哥這次回港正打算放售兩層收租的屯門樓,他就獨排眾議,覺得林鄭是「能吏」,填海造地可以成功冷卻樓市,香港樓市建頂回落。「填海可以造多個將軍澳出來,政府自然多好多土地。話就話遠水不能救近火,但樓市講心理預期,政府整咁多新地,新界農地、棕地,分分鐘搶閘補地價改用途啦,香港咁缺地,咪係因為九七之後冇大型填海工程,人都冇得住, 點顧D中華白海豚先?」移居美國的森哥表面上簡直是林鄭的粉絲,反而留在香港的一班偽中產既不信任政府,但又走不動,潛在的反抗因子令我們慣性看扁香港的政策。至於成功上岸的森哥就是深明大陸人生存之道,就是「緊跟政策搵錢,舖定移民後路。」等於半年前冇人唱淡騰訊,任何高峰都有盡頭,不用等十年八載,過多三五年再聚,便知香港樓價有否見頂回落,不過,建制派走路永遠比其他人快,信焉。