政府放棄壓抑私樓市場,中產「唔上唔落」更弱勢

2018-07-02 10:43:09
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林鄭趕在七一前公布六招房屋政府,除了居屋和市價脫鈎外,空置稅被認為是虚招,扮晒對付地產商,實際上對壓抑私樓樓價,擺到明是無能為力,林鄭自己在七一回歸酒會上都表示,六項措施「並不能即時增加土地供應,亦不能壓抑樓價升幅。」特區政府已放棄想辦法解決窮中產置業或居住問題,歷史證明,樓價急跌,官員面對的壓力更大,況且特區政府早已祭出「土地大辯論」這個擋箭牌,私樓供應不足,自然是土地問題。

當聖公會這個建制盟友在2018年連環花了一億元買入多個西半山豪宅,中聯辦、港澳辦在明在暗,亦持有大量物業時,政府又豈會希望樓價下跌呢。

https://www.hk01.com/社會新聞/167764/聖公會斥4134萬買寶林閣-宿舍越買越貴-管浩鳴-香港樓價係咁高

主權移交後,老懵董錯誤的八萬五政策,搞到出現業主因為「負資產」而燒炭,結果為了救市,又先後取消租管,及停建資助房屋;到了689政府,又再錯上加錯,推出一堆收緊二手樓按揭的政策,把置業人士全部推向一手樓,導致新樓劏房化,二手樓貨源乾涸。一連串錯誤政策累積了一大堆扭曲的怪現象,不懂財金政策的林鄭實在難有足夠謀略撥亂反正,但她為官多年,有其聰明一面,首先,六招集中討好基層,增加公營房屋和調低居屋售價,即使左膠議員也不會反對;二來,以最不傷身的空置稅扮下對付地產商,至於家庭收入57,000以上的「窮中產」,既不合資格申請資助房屋,空置率集中的豪宅市場又跟他們絕緣,他們的居住問題,則繼續被政府漠視。無計,基層居民有一堆NGO、政客湊住,形成一個緊密的生態圈,中產層階,就一向是政治孤兒。

上屆政府落錯招,把400萬以上的樓按收緊,上周市場曾傳聞九成按揭會放寬至600萬。此招當然不好,因為只是由400萬放寬至600萬,好容易導致細價上車盤再颷200萬,但全線放寬樓按,回到七成按揭,又沒有人知道會否導致豪宅盤接捧爆升,現在的做法就是「少做少錯」。

撇除金融海嘯這類環球突發事件,私樓市場在拆息已升至兩厘的情況下,樓價仍然高企,政府把九幅私樓用地轉為公營房屋,又令私樓供應少了幾千戶,就算林鄭「土地大辯論」擺明是以填海做地為最終方案,填得來起碼要十年八載,遠水不能救近火。

四月初新一期居屋發售,雖然呎價達逾萬元,仍然收到16萬份以上的申請,雖然當中不乏人抽我又抽的市民,但從demand side來看,亦可理解為家庭收入57000元以下的居住需求便有16萬戶之多!住宅的短缺實在十分嚴重。這16萬戶還未計收入超出57000 上限的夾心階層。

調整公私營房屋比例,即公營房屋供應量增加,但不代表市民購買資助房屋的機會大增,新資助出售房屋定價機制,將來私樓價升,折扣率隨時跌至四二折、三折,勢必吸引更多人去申請,中籤機會更細。

置業需求和居住需求本來可以分開,但因為租金上升,才令到市場擔心愈住愈細,愈住愈遠。朋友一家四口在港島區租樓,每兩年便被逼遷一次,剛租到新居所,但過程也是受儘業主白眼,月租差不多個個都鐵價不二,內籠陳舊的設施,略為提出可否更換,便被業主拒諸門外,租客變了畸形社會下的弱勢社群。

主權移交後,租金管制已被取消。在有關管制取消之前,批准租金被限制於市值租金的九成之內,而每兩年一次的加租幅度亦不得超過三成,此外若租客願意繳交市值租金,業主必須同意續租。可是在有關管制取消之後,業主可以隨意大幅加租,同時又有權在租約期滿後收回物業,換言之租戶的權益遭到大幅削減。有租管的年代,買樓收租的確沒有咁爽,現在政策既然全面傾斜保障業主,以服務權貴為主的政府又豈會復辟舊制呢?

香港政府長期實施高地價政策,一般香港市民,尤其年輕一代,根本無法享受公營房屋的福利,政府把市民推向私樓市場,北水買地、買樓、買寫字樓,資金都自由進出,但卻透過控制銀行按揭,不斷提高買樓門檻,變了只許大陸人走資,不准香港人買樓。到今天買樓風險高、負擔大,租金又沒有回落,市民現在衝入樓市,就唯有讓地產商魚肉,劏房則、貴絕的管理費,無端端有個工作平台,這些都變了置業常態。

未有樓的年輕人,我真心鼓勵他們一滿十八歲便排隊申請公屋、居屋,時移世易,靠資助房屋已不是沒有志氣的表現,雖然居屋和市值脫鈎後,一定會吸引更多人抽,中籤機會更低,但買六合彩都要填NUMBER,如果幸運之神眷顧,一屋在手,未來更自由。當然不斷抽,不斷落空的可能性高於中獎,所以要趁後生,未畢業就抽,十年後都未抽到,都重有一點青春。

至於唔上唔落的中產,政府起碼要透過重新實施租務管制去減少他們不斷搬遷的生活壓力。現實是租客在與業主談判續約時,若沒有續租優先權,很容易處於不利的境況。搬遷的成本高,對家庭和子女亦會造成生活壓力,現在很多租樓的家庭都要面對每兩年,甚至每年搬屋的煩腦,除了是經濟問題,也是很多家庭壓力來源,政府不應漠視。

 



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任何人與廣告人

​​​​​​​閱報看到不少廣告人大嘆香港人品味江河日下,才會對消防處那個「任何人」趨之若鶩;話說回來,香港人又何嘗不是大嘆廣告人只懂吃老本,香港的廣告悶到七彩,創意全無。最近雀巢推出了罐裝black coffee,找來了曾江拍廣告,玩番美源髮彩「逐漸變黑又得,立即變黑又得」,但這次回響甚弱,和幾年前首度夥拍100毛,和腦細、黎明一起推白咖啡,聲勢不可同日而語。雀巢咖啡廣告香港創作人愛玩的集體回憶,確實已開到荼蘼。依托香港流行文化黃金時期累積下來的遺產,玩得太多便嫌重複。當金庸都已仙遊,《射鵰英雄傳》主題曲「世間始終你好」,唱的羅文,作詞的黃霑,甚至和霑叔糾纏半生的林燕妮俱已作古,東邪曾江、裘千尺羅蘭,也到了日暮西山的時候,屬於七十後的集團回憶,恐怕還有幾年便正式退場。別說四大天王,現在連陳奕迅、容祖兒也被歸類為八十年後集體回憶,創作人早應開闢新路,不要眷戀過去。我有朋友在大專教傳媒及文化,講傳媒生態一定要搵例子,本來陳冠希事件用了好多年,容易引起共鳴,但近四、五年聽者已開始無反應。講偶像那堂更慘,一班十幾二十人,有幾個只喜歡打機,有幾個睇 TVB,幾個南亞裔,對本地文化無興趣,一兩個只看韓國綜藝節目,幾個新移民上網睇大陸劇,剩下幾個甚麼都無反應的宅男,完全找不到一個全班都識的偶像!面對這個大台瓦解,每人手機都是一個自選頻道的年代,涵蓋七、八成觀眾的集體回憶已不存在,創作人要夠膽取捨,如果貪人人都識,結果就是定位模糊。其實這兩、三年,有不少港產片新導演、新演員嶄露頭角,從《點五步》、《一念無名》、《那一天我們會飛》,到今年的《逆流大叔》、《非同凡響》、《逆向誘拐》等香港電影,各自展現不同風格,可惜香港娛樂圈對年青演員特別差,大報的娛樂頭版寧願報道廿年前半紅不黑的電視明星,明明個個都老態畢現,還是要冠以美魔女、食咗防腐劑之類的恭維說話。相反,新演員要爭取入屋的知名度,卻比上一代難得多。翻查《明報周刊》近五期的封面,分別是藍潔英、金庸、岳華、周潤發,最年輕的代表是木村拓哉及其女兒木村光希。香港的廣告創意過於保守因循,很多marketing的點子亦很因循,所以大家一見一本正經的消防處居然玩膠玩得咁癲,才會一時興奮。前幾天經過中環,看見羽絨界高級品牌Moncler在華人行對面的廣告牌,用上了《Stranger Things》炙手可熱的演員Millie Bobby Brown做模特兒,即使在中環這個核心商業區,看過《Stranger Things》的消費者也不會是主流,在這個沒有主流的影視新世代,創作、揀代言人,就是更考眼光的賭注,要敢於取捨。不知是廣告人抑或背後的老細保守,這是一個沒有大眾偶像,難以找到common denominator 的年代,要說服老細用一些他們不認識的演員,可能比想像中困難。回頭講番任何人,聽說這件藍衣人是消防處高層的idea,如實屬實,也就說明決策上層的看法才是最重要吧。

是香港人仇富嗎?

臨近年尾,死神都好像要趕quota,入秋後傳來的名人死訊不斷,除了香港的富豪巨賈、文壇泰斗外,泰國富豪兼球隊李斯特城班主維猜空難死亡,也來得很突然。竇蓉不是足球迷,但對兩、三年前李斯特城神奇封冠之旅也有所聞,維猜死後,球場外那一片花海與燭光,讓人感受到球迷對這個異國富豪的尊重與愛戴。香港最不缺的就是有錢人,但香港富豪中,有那一個死後能贏得世俗真心的尊重與不捨?金庸與維猜,風馬牛不相及,唯一相同的是,二人都為凡塵俗世帶來過歡樂、回憶,以不同形式的體驗烙印在書迷、球迷心中。維猜為何受球迷愛戴(仙道彬)對普通人來說,錢可以買到享受,買到自由,也可以實現兒時夢想,古天樂便有一個工廈單位,攞滿大型動漫模型,羨煞不少男士,聽聞間中會招待病童參觀,也算與眾同樂。古天樂動漫模型收藏西方社會中更不乏以金錢助燃,追逐夢想的dreamer,例如Elon Musk的太空旅行計劃便是著名例子,劇集《唐頓莊園》於現實世界中的主人Lord Carnarvon,也因資助考古學家Howard Carter在1922年發現埃及圖坦卡門的墳墓而聞名。好了,來到亞洲,日王明仁是一位生物學者,專門研究魚類學,次子文仁親王,則是著名鳥類、兩棲類及鯰魚研究學者,王位只是虛位,但能以空閒的人生在世上留下一點研究,也算雁過留痕。撇除經歷過二戰後創業的一班富豪元老,現在各大家族掌權的都已是富二代、三代,養尊處優者眾,但當中卻未見何人對天文地理、藝文詩詞、運動、武術有特別熱情和興趣?近十多廿年來,富豪的新聞,十之八九不離爭產,當然西方家族爭產官司一樣不少,但集中度如香港這麼高,一百歲唔死都繼續成為爭產關鍵人物,也不能不說是本港一大特色。香港人最務實,仇富本來不是我們的基因,近十多廿年貧富對立尖銳,除了政治環境造成政策偏袒有錢人外,香港富豪世家現在就是缺了一層品味及瀟灑,發財而不立品,別說資助科學藝術改變世界,連簡單的與眾同樂也做不到。在香港,最唔型就是為政治酬庸做小丑,政權一時命令你唱好大灣區,一時又要反港獨,別人在瑞士滑雪,你卻要在北京大會堂捱眼瞓做舉手機器。偏偏香港富豪公子除了爭産,也樂於爭政治酬庸。錢多到幾代使不完,但卻活得比普通人更窩囊,真是莫名其妙的事。本周又有一單新聞,指中環PMQ元創方因商戶欠租及無法追回,要撇帳逾千萬元,令該年度帳目最終由賺變蝕。而同期結業兼清盤的餐飲公司只有Aberdeen Dining Corporation Limited(ADCL),董事包括新鴻基地產郭炳聯兒子郭基泓等。難怪陶傑寫小農基因、中國人停留口腔期這個題材,寫足二十年而仍有知音。繼承者們,你們除了搞飲食而又經常蝕錢,可不可以做一些型些、chill些的事情,尤其不要老想搵公帑笨?以這些家族的財力,資助一隊球隊、車隊,扶植本地網球好手,以爭入大滿貫為目標,完全是財力所及之事。簡單一點如捐出家族收藏的名畫數幅,成為西九藝術文化區之鎮區之寶,也算美事一樁,但市民卻只見這些含着金鎖匙出世的公子,誇談創業,月旦青年人旅行,為八通達最低增值額而大鬧笑話。整天希望北京主子賞賜一官半職,儘說些惹人恥笑的話題,又怎可關人仇富。可能因為香港人真是窮得只剩下錢,除了追逐更多金錢和在政權旁邊爭取存在感外,找不到更高層次的追求。因為要建立一種讓人廢寢忘餐的嗜好,當事人要投入不少心力,就算簡單如觀鳥觀蝶,也要起早摸黑,熟讀昆虫、雀鳥的名字;各類運動,如要做到頂尖,付出的努力也不是養尊處優的人願意承受。想想中國都有個成功攀登珠峰的萬科創辦人王石,既愛登山,也愛玩滑翔傘,相比之下,香港富豪公子無疑蒼白窩囊得多。其生也榮,其死也哀,這不是有錢便能辦到。新地大少郭炳湘舉殯,出席者都是本城達官貴人,但不知怎的,從記者引述的回憶錄,以及攝影師捕捉的氣氛,總予人一種草草收場的感覺,還不及陌生人為維猜送上的那片花海真摰。

水退的裸泳者

股神巴菲特有一句名言:「潮退後便知誰人沒穿泳褲。」周四恒指大跌千點,中美貿易戰已演變為新冷戰,壞消息不絕,資金退潮自是無可爭辯。這個形勢下,小型民企股最高危,除了環球經濟兵凶勢危外,證監會踏入今年以來,雷厲風行,嚴打細價股,牛市時把股份押了給證券行周轉的老闆,水退開始現形。要知道,做得上市公司老闆,總有人來敲門推銷押股配資、市值管理諸如此類的服務,朋友在民企W公司當財務總監,今年初,大老闆眼見公司股價不前,而其他朋友的上市公司起碼入了深港通,結果被成功遊說參與配資炒股的遊戲。所謂配資,也是拿資產抵押借錢炒股,遊戲初期,股份由一蚊炒上兩蚊,但沒有實際業績配合,市盈率由高單位數上升至差不多二十倍,基金又怎會不知有古怪,說好了的北水又全無影踪,折扣出貨也沒有足夠的散戶接火棒,每日砌高成交完全無謂。搞了大半年,某日竇蓉忽然見到民企W出公告,大老闆以每股三毫全數賣盤,八卦問朋友其老闆有何苦衷。朋友只簡單回一句:「街數多,我都搵緊工!」類似水退敗走的例子不在少數,本周立場新聞便有一個專題,統計過去兩年起碼有六間上市公司大股東失蹤,包括8月起失蹤的藍鼎國際(582)主席仰智慧、瑞年國際(2010)王福才、輝山乳業(6863)、天喔國際(1229)主席林建華、海藍控股(2278)大股東兼主席楊敏、南南資源(1229)執行董事羅方紅。兩年六上市公司董事失蹤相比起走佬的民企老闆,朋友效力的民企W仍然能找到買家甩手,割讓公司控制權還債,總算有始有終,起碼留番少少渣滓給投資者。由於中國經濟轉差,股民要特別留意股價飄忽的民企,不要輕信「已跌至吸引的估值」,「現金水平高」這些表面因素,因為大陸老闆輸錢有很多方法,有人押股買騰訊(700),股王由高位下跌四成,連上市公司力寶華潤(156),今年多次購入騰訊正股及股票掛鈎票據(ELN),賬面上蝕逾億元,誰知公司老闆除了炒燶自己股票外,有沒有炒燶其他人的股票?股民要警覺,大跌市的骨牌效應還未完全浮現。另方面,未來一年手持大量殼股的金主恐怕亦要重新部署資金,今年港交所推出了多項改革,其中一條新例在八月一號已生效,把停牌到除牌的時間表大大縮短至18個月。現時75家長期停牌的上市公司,逾半會於明年7月31日被除牌。港交所還可引用不符合《上市規則》第13.24條要求,指令業務太少的上市公司進入除牌程序。雖然說上有政策,下有對策,但殼股價值下降,加上證監會事先張揚,預告明年上半年會全面出擊,以刑事及民事訴訟方式起訴約60家公司及個人,細價股融資活動難道唔收斂?證監伙警廉查金融犯罪網絡 擬明年上半年起訴60企業及個人水退潮剛開始不久,投資者要小心提防裸泳的上市公司老闆們。

DQ成風

自從去年謎網50風波,證監會夥同廉署携手做了齣好戲,令謎網集團分崩離析後,監管機構無論是修例打擊殼股炒作,抑或DQ上市公司,都站在道德高地,有殺錯無放過。今年港交所便推出了多項改革,其中一條新例在八月一號已生效,把停牌到除牌的時間表大大縮短至18個月。港交所還有一招令細價股很頭痛,倘公司業務太少,聯交所可引用不符合《上市規則》第13.24條要求,指令公司進入除牌程序,以免有心人把殼股「待價而沽」,而近兩年至少已有15家公司被點名除牌。最近永保林業便找了股壇壞孩子李華倫為軍師,希望為永保林業翻案,免掉進除牌死局。港交所近日再下一城,建議規定上市公司的核數師如果無法表示意見,或作否定意見的財務報表,必須停牌,諮詢期截至今年11月30日。有趣的是,連一向嫉惡如仇的David Webb也指港交所落力趕絕細價股,妨似亂槍掃射在病房中的病人,連有救治希望的也不放過!https://webb-site.com/articles/adverseopinion.asp有涉事公司批評港交所做法矯枉過正,又冷待公司提出的改善建議,儼然「一早判公司死刑」。港交所多管齊下打擊殼股買賣,分明是要大大增加殼主的成本,並且令部份殼過期失去價值,遏止買賣殼股的投機行為。信報引述交易所的回應,便質疑大股東既然有業務注資入新收購的公司,何不正式走程序上市?換個角度講,既然可以救番一間公司,讓小股東甩身,又為何要整多間新上市公司出來?市場上半死不活的上市公司還不夠多嗎?永保林業的新股東王敬渝,是低調殼王孫粗洪外甥女,google一下孫先生以往多宗交易,也很擅長引入新股東,解救陷入困境的上市公司,然後轉賣獲利。股票的本質就是用來買賣投機,散戶買的比例最少,基金較多,大股東易手就買晒控股權,殼主執番隻殼,數年後搵到國內資金願意認頭,為配合走資需要也好,真的有業務協同作用也好,善價而沽,不一定是靠搵小股東笨而自肥。市場人士比較不甘心的是,港交所DQ上市公司隨意性比較高,第13.24條要求又欠缺客觀標準,容易變成對人不對事,逼在眉睫的諮詢,就是核數師無法表示意見便要停牌,不知市場人士又將如何接招了。

我的建制朋友

移居三藩市的朋友森哥回港處理私人事務,約了竇蓉等一班朋友順道一聚。森哥游走於中、港、美三地,懂得利用不同城市的政策優勢生存搵銀,所以他五十歲不到,便能達至財務自由,過着收租度日的半退休生活,當我穿着套裝在中環撲來撲去時,他卻可以穿着百慕達短褲到處遊山玩水。早在林鄭還在曾蔭權手下做發展局局長的時候,有一次大家飯聚,席間他便提到剛買了兩個屯門工廈單位,連同本身已在屯門擁有的收租住宅單位,重注屯門未來。當時我們一班在中環上班的窮中產,聽見他的投資組合重注屯門這個山旮旯,頗為不以為然,森哥就舉出三大利好因素:一、時維發展局局長的林鄭月娥推動活化工廈的政策,森哥察覺身邊的有錢建制派人士已早着先機,掃入了不少工廈,有錢人買數層,他便跟着認購同層兩個單位,聞風而動。第二個利好因素就是港珠澳大橋,香港基建愈來愈豆泥,最近居然連政府都要清理門戶,炒了港鐵董事,又叫停灣仔會展挖掘工程,不過當港珠澳大橋剛立項時,他和身邊的老闆都認為是投資屯門的好時機,到了港珠澳今年通車,出貨就正合時宜。第三就是哈羅香港國際學校獲政府批地在屯門建校,令這個區升價十倍。觀乎數據,2008至2018十年間,屯門樓市升幅跑贏全港,08年屯門區呎價僅$3,258/呎,但18年呎價已達$12,442/呎,當中升幅足足280%。屯門樓主要是炒大型基建概念,包括港珠澳大橋,以及大灣區發展。掃管笏一帶, 更加因為哈羅學校,而無啦啦變了豪宅區,此局森哥完勝。中產普遍不滿政府施政,對政府各種口號式的倡議或政策都冷淡對待,或嗤之以鼻,無論是提升至國家級層次的大灣區、一帶一路,抑或林鄭導演的「土地大辯論」, 我們都認定是得個「講」字。森哥就和大部份建制派一樣,一方面不信任中國政府,一方面又懂得在中港政策中游走,透過觀察上層建制派的資金動向,在政府倡導新政策明益商界之餘,乘機分一杯羹。中港融合乃無可逆轉的大局,所以香港無論樓市、股市也愈來愈受政策影響, 例如林鄭的土地大辯論,可謂「未結束先結論」,填海造地的選項呼之欲出,隨時成為十月施政報告的主菜之一。席間很多人都覺得香港樓市是中了「不跌降」,填海是遠水不能救近火,政府咁多樣政策,辣招,全部都廢廢地。可能旁觀者清,當局者迷,又或者森哥這次回港正打算放售兩層收租的屯門樓,他就獨排眾議,覺得林鄭是「能吏」,填海造地可以成功冷卻樓市,香港樓市建頂回落。「填海可以造多個將軍澳出來,政府自然多好多土地。話就話遠水不能救近火,但樓市講心理預期,政府整咁多新地,新界農地、棕地,分分鐘搶閘補地價改用途啦,香港咁缺地,咪係因為九七之後冇大型填海工程,人都冇得住, 點顧D中華白海豚先?」移居美國的森哥表面上簡直是林鄭的粉絲,反而留在香港的一班偽中產既不信任政府,但又走不動,潛在的反抗因子令我們慣性看扁香港的政策。至於成功上岸的森哥就是深明大陸人生存之道,就是「緊跟政策搵錢,舖定移民後路。」等於半年前冇人唱淡騰訊,任何高峰都有盡頭,不用等十年八載,過多三五年再聚,便知香港樓價有否見頂回落,不過,建制派走路永遠比其他人快,信焉。