政府放棄壓抑私樓市場,中產「唔上唔落」更弱勢

2018-07-02 10:43:09
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林鄭趕在七一前公布六招房屋政府,除了居屋和市價脫鈎外,空置稅被認為是虚招,扮晒對付地產商,實際上對壓抑私樓樓價,擺到明是無能為力,林鄭自己在七一回歸酒會上都表示,六項措施「並不能即時增加土地供應,亦不能壓抑樓價升幅。」特區政府已放棄想辦法解決窮中產置業或居住問題,歷史證明,樓價急跌,官員面對的壓力更大,況且特區政府早已祭出「土地大辯論」這個擋箭牌,私樓供應不足,自然是土地問題。

當聖公會這個建制盟友在2018年連環花了一億元買入多個西半山豪宅,中聯辦、港澳辦在明在暗,亦持有大量物業時,政府又豈會希望樓價下跌呢。

https://www.hk01.com/社會新聞/167764/聖公會斥4134萬買寶林閣-宿舍越買越貴-管浩鳴-香港樓價係咁高

主權移交後,老懵董錯誤的八萬五政策,搞到出現業主因為「負資產」而燒炭,結果為了救市,又先後取消租管,及停建資助房屋;到了689政府,又再錯上加錯,推出一堆收緊二手樓按揭的政策,把置業人士全部推向一手樓,導致新樓劏房化,二手樓貨源乾涸。一連串錯誤政策累積了一大堆扭曲的怪現象,不懂財金政策的林鄭實在難有足夠謀略撥亂反正,但她為官多年,有其聰明一面,首先,六招集中討好基層,增加公營房屋和調低居屋售價,即使左膠議員也不會反對;二來,以最不傷身的空置稅扮下對付地產商,至於家庭收入57,000以上的「窮中產」,既不合資格申請資助房屋,空置率集中的豪宅市場又跟他們絕緣,他們的居住問題,則繼續被政府漠視。無計,基層居民有一堆NGO、政客湊住,形成一個緊密的生態圈,中產層階,就一向是政治孤兒。

上屆政府落錯招,把400萬以上的樓按收緊,上周市場曾傳聞九成按揭會放寬至600萬。此招當然不好,因為只是由400萬放寬至600萬,好容易導致細價上車盤再颷200萬,但全線放寬樓按,回到七成按揭,又沒有人知道會否導致豪宅盤接捧爆升,現在的做法就是「少做少錯」。

撇除金融海嘯這類環球突發事件,私樓市場在拆息已升至兩厘的情況下,樓價仍然高企,政府把九幅私樓用地轉為公營房屋,又令私樓供應少了幾千戶,就算林鄭「土地大辯論」擺明是以填海做地為最終方案,填得來起碼要十年八載,遠水不能救近火。

四月初新一期居屋發售,雖然呎價達逾萬元,仍然收到16萬份以上的申請,雖然當中不乏人抽我又抽的市民,但從demand side來看,亦可理解為家庭收入57000元以下的居住需求便有16萬戶之多!住宅的短缺實在十分嚴重。這16萬戶還未計收入超出57000 上限的夾心階層。

調整公私營房屋比例,即公營房屋供應量增加,但不代表市民購買資助房屋的機會大增,新資助出售房屋定價機制,將來私樓價升,折扣率隨時跌至四二折、三折,勢必吸引更多人去申請,中籤機會更細。

置業需求和居住需求本來可以分開,但因為租金上升,才令到市場擔心愈住愈細,愈住愈遠。朋友一家四口在港島區租樓,每兩年便被逼遷一次,剛租到新居所,但過程也是受儘業主白眼,月租差不多個個都鐵價不二,內籠陳舊的設施,略為提出可否更換,便被業主拒諸門外,租客變了畸形社會下的弱勢社群。

主權移交後,租金管制已被取消。在有關管制取消之前,批准租金被限制於市值租金的九成之內,而每兩年一次的加租幅度亦不得超過三成,此外若租客願意繳交市值租金,業主必須同意續租。可是在有關管制取消之後,業主可以隨意大幅加租,同時又有權在租約期滿後收回物業,換言之租戶的權益遭到大幅削減。有租管的年代,買樓收租的確沒有咁爽,現在政策既然全面傾斜保障業主,以服務權貴為主的政府又豈會復辟舊制呢?

香港政府長期實施高地價政策,一般香港市民,尤其年輕一代,根本無法享受公營房屋的福利,政府把市民推向私樓市場,北水買地、買樓、買寫字樓,資金都自由進出,但卻透過控制銀行按揭,不斷提高買樓門檻,變了只許大陸人走資,不准香港人買樓。到今天買樓風險高、負擔大,租金又沒有回落,市民現在衝入樓市,就唯有讓地產商魚肉,劏房則、貴絕的管理費,無端端有個工作平台,這些都變了置業常態。

未有樓的年輕人,我真心鼓勵他們一滿十八歲便排隊申請公屋、居屋,時移世易,靠資助房屋已不是沒有志氣的表現,雖然居屋和市值脫鈎後,一定會吸引更多人抽,中籤機會更低,但買六合彩都要填NUMBER,如果幸運之神眷顧,一屋在手,未來更自由。當然不斷抽,不斷落空的可能性高於中獎,所以要趁後生,未畢業就抽,十年後都未抽到,都重有一點青春。

至於唔上唔落的中產,政府起碼要透過重新實施租務管制去減少他們不斷搬遷的生活壓力。現實是租客在與業主談判續約時,若沒有續租優先權,很容易處於不利的境況。搬遷的成本高,對家庭和子女亦會造成生活壓力,現在很多租樓的家庭都要面對每兩年,甚至每年搬屋的煩腦,除了是經濟問題,也是很多家庭壓力來源,政府不應漠視。

 



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資本退潮時

縮表這個名詞,由2017年講到2018年,隨着美國開展加息步伐,令到持續了十年的資金泛濫潮開始轉勢。雖然港元最優惠利率仍然未有跟隨美國加息,但港元1個月拆息近日已升穿兩厘,大中小型亦紛紛銀行上調定存息率,銀行調高最優惠利率,估計在未來數月便會出現。那邊廂,因為特朗普揭起了一場意想不到的貿易戰,中國由「厲害了,我的國!」變回韜光養晦的一隻鵪鶉,同時又讓人民幣貶值,以抵銷貿易戰的影響, 股市無運行之餘,樓市盛世亦隱隱出現一點危機。自從2015年熔斷,好多人看淡中國經濟,尤其覺得內房會爆煲,怎知往後兩年,內房反而爆升幾倍,不過我們承認中國經濟情況特殊之餘,也要謹防狼來了的風險。內地P2P最近出現爆煲潮,14天131家平台倒閉,這種表面先進的網貸平台已不是第一次大規模執笠,除了管理不善,或故意行騙這兩個原因外,亦反映了中國整個金融系統的流動性緊張,而這個問題每次都在一個風險最高的地方先暴露出來。P2P平台執笠,受害的是個人和小微企,而去槓桿和人民幣貶值的大環境下, 負債重的內房股亦同樣面對壓力。在金融去槓桿的大方向下,內房多個融資渠道已被收緊,五月發改委和財政部聯合發出通知,限制地產商境外發債所得,不能用於地產投資項目或補充運營資金,只能用作歸還存量債務,並要求企業提交資金用途承諾。事實上,內房債務負擔較重,尤以高美元負債的房企最受近期人仔貶值、美元升值影響。貿易戰已開打,對中國經濟的影響在第二季度便會陸續浮現。香港股市流通性高,又沒有漲跌停機制,入貨快,出貨都快,每當國內資金短缺,香港股市便能發揮提款機的作用,所以中國去槓桿,人民幣貶值,港股無運行。過去十年,資金泛濫造就不少人一夕富貴,但資金退潮後的亂象卻要大家共同承受,就算唔玩股票都會承受共孽,當中共享單車退潮便是一例。香港的Gobeebike 最近結業,話口未完,總部位於北京的OFO亦在全球各地收縮業務。共享單車這種模式的運作不但沒有節省資源,還造成大量浪費。最慘的是共享單車其實不是共享,那些單車都是「新簇簇」,從廠房生產出來投入服務的。這類盲目投資,在中國互聯網領域,其實十分普遍,資本退潮後,留下的單車變成城市垃圾,地球先生又不知要消化多少年了。

野豬隊的雷霆救兵

泰國「野豬足球隊」全體13人獲救重生令世人很鼓舞,這宗拯救奇蹟是貨真價實的人道主義體現,泰國人善良樂天,國際拯救團隊無私大愛,有勇有謀,固然令人感動,而泰國政府在過程中專業冷靜,果斷高效,亦令世人刮目相看。而且出事的清萊省,位於泰國與緬甸的邊境,是清貧落後的山旯旮,在貧瘠之地,危難之際,這群拯救隊和泰國義工的高尚情操,堪稱俗世清流。 拯救行動令我想起廿年前一套經典電影「雷霆救兵」“Saving Private Ryan”,事件講述二次世界大戰時,一個平凡的母親,四個兒子參軍,其中三個已戰死沙場,Ryan的母親去信軍方,希望Ryan能夠平安歸來,美軍於是派出一個八人小隊去拯救小兵Ryan。相比起以八條命搏一條的“Saving Private Ryan”,野豬拯救行動要拯救13條人命,加上人性天生對少年和兒童具母性保護之心,拯救行動沒有可爭議之處,至於過程中有一個海豹義工死亡,卻難免是一個遺憾。Saving Private Ryan和野豬拯救行動,才是人道主義的體現。生命的價值,應該凌架其他任何事情,野豬少年窮到連戶籍都沒有,在事件成為國際觸目大事之前,清萊政府如果放慢手腳處理,或者只調動少量人手去搜索,那些少年的家長也只有嘆無可奈可,但從結果看來,政府對拯救少年非常上心,在分秒必爭的環境中,調動到海軍精銳人員出動,在國際專家幫忙下,全球頂級的洞穴潛水專家都前來泰國拯救,大家都把少年的生命放在首位。據報道,事發時剛好有一名英國探險家昂斯沃思(Vern Unsworth)身處清萊府,正是昂斯沃思建議泰國政府向外國專家求助,又協助泰國政府找來了多名英國潛水員加入搜救隊伍,包括在這次救援行動中,率先發現少年足球隊的英國潛水員斯坦頓(Richard Stanton)和馮蘭唐(John Volanthen)。然後這批來自英國的專家,又打電話給熟悉潛水的澳洲醫生哈里斯(Richard Harris),邀請他加入救援行動。這麼多不同背景的專家、軍民集合在一起,必然人多意見多,難得泰國指揮方面的官員,有承擔有膽色,敢聽專家意見,及時展開拯救行動,兵行險着之餘,還要聽從澳洲醫生的建議,先拯救體質較弱的少年。要知道,舉世注目下,如果拯救行動失敗,那份死亡直擊的傷痛破壞力也很強。就像多年前的菲律賓人質事件,菲政府拖拖拉拉整個下午,便是導致慘劇的原因之一。相比之下,泰國政府表現得冷靜果斷,專業勇敢,這點猶勝很多先進國家。從處理新聞發放的手法來說,政府亦進退有度,謙恭坦誠,全球視線關注下, 泰國總理巴育沒有搶着到現場看望及鼓勵救援人員及軍警,就由清萊省代理省長納隆薩出任救援行動指揮官,負責向全球發言,此之謂以大局為重。(雖然有消息說他在拯救行動前已因其他事情被墩冬菇。)事件中一大功臣當然是來自各國的洞穴潛水拯救專家。有些特質只在外國才俊身上才會出現,我講的不是大愛無私,而是工餘專注做「無謂嘢」的喜好,和對「無謂嘢」的極致追求。探險家昂斯沃思的朋友、一位泰國政府員工Chaiyon Srisamut向媒體表示:「我們之前還常常取笑他,笑他這麼多年都對這些洞穴這麼有熱情,想不到現在他就救到這批孩子了。」可能他們都冇諗過洞穴潛水有咩用,純粹是出於對工作以外其他專業的極致追求,今次大有用武之地可謂是上天的善意。這班雷霆救兵,正職包括高科技顧問、金融業、消防員、醫生等。香港人的嗜好以食買玩為主,一來可能因為工作壓力大,生活空間小,另方面也是「實用主義」的性格使然,還在搏殺階段的人,學的東西自然最好和搵食有關,有時間就去進修個CFA。至於生活較富裕的一批,暇閒多數研究美酒佳餚、旅行渡假,像英國和澳洲潛水專家,自己有一份醫生專業之餘,還會在另一個唔多等使的專業上鑽研,做到至top的水平,還隨時候命幫人,這種做「無謂嘢」的專業精神,在華人社會中很罕見。無謂諗事件如果發生在香港這個批評之都,會變成咩樣,或者可以說,在這個窮得只剩下錢的香港,野豬拯救事件,讓我們看到世界很多美好的事情其實和貧富無關。泰國少年足球隊-不幸中的2個幸運泰國溶洞救援:那些救出足球隊員的「潛水英雄」

九十後買樓

朋友做婚姻輔導的工作,出軌、第三者、性格不合等固然是常見婚姻問題,不過在年輕夫妻當中,由置業問題引起的磨擦也很常見。有數得計,八十後年齡介乎29至38歲,較老的一段八十後,女性生理時鐘已進入生育倒數階段,未有樓在手但又想生兒育女的夫婦,面對的難題就是抓緊時間生仔先,抑或買樓先?今時今日養育小朋友的開支極大,生了仔豈非更加儲不到錢置業?基於女性對巢穴安全感的天生渴求,自然想抓緊機會,新樓劏房都先買一間;另一方面,好多男人喜歡理性分析,「香港步入加息周期」、「樓市長升15年,脫離入息中位數」、「中國地方債務危機比想像中嚴重」、「港元出現走資潮」等等,全部都是hold住唔買的理由。弊在傳說中的支爆一直沒有發展,事實證明「天水圍林太」大獲全勝,「專家食屎論」由2016年立論至今,中原城市領先指數由2016 年6月報129.20點,2018年5月18日報183.23,升幅高達四成。中產一族由兩年前慳慳地都買得起新樓,到今日追唔切升幅,自然成了老婆的心結,也是夫妻現實的生活問題。四月初新一期居屋發售,雖然呎價達逾萬元,仍然收到16萬份以上的申請,當中可能不乏人抽我又抽的市民,但從demand side來看,亦可理解為家庭收入57000元以下的居住需求便有16萬戶之多!住宅的短缺實在十分嚴重。這16萬戶還未計收入超出57000 上限的夾心階層。以八十後來說,家庭入息達十萬元的夫妻比比皆是,這批市民,既不合申請資助房屋的資格,在按揭成數收緊的情況下,又很難儲夠首期,每月入息雖達六位數,但除非特立獨行,過着慳妹般的生活,否則稍為置一點中產行頭,出外應酬吃多幾餐,當中有一、兩餐米芝蓮,已不見了一截,每月辛苦儲埋,年底交稅又不見一截,嬲嬲地不如去二世古玩番轉好過。「居住問題其實是社會問題,點解多數是女方抱怨為主呢?」我好奇地問。「社會核心價值都覺得男方較大責任養家,你唔覺得男人話買樓,女人好少阻止咩?女人當中,頗多天水圍林太,感覺行先,然後男人覺得佢地恐慌性入市,唔理性,然後就沒有然後……。不過,我會勸佢地生仔同買樓無必然關係,唔通租樓就唔準生仔咩,呻下便算,不要傷了感情。」時間唔等人,又難怪女人會心急。轉眼間九十後亦進入適婚年齡,新盤售樓處,八、九十後的買業人士佔大多數,套用大陸用語,剛性需求強勁。細心一想,九十後置業分分鐘比八十後有優勢。觀察所見,九十後成長環境好,對九七金融風暴零記憶,無論創業、投資、置業都勇字當頭,九七金融風暴時,他們只得幾歲,到懂事的時候,香港已步入樓市狂牛、自由行大舉進城、北水南浸的世代了。再者,老段八十後還會跟從上一代的成功經驗,視金融業為最佳筍工,但人到中年,卻又面對金融業赤化,香港人被邊緣化的危機,九十後的工種選擇則比較多樣化,叻仔的搞創科,做老闆,搞blockchain,完全是第二個星球的技術,就算一時三刻未搵到大錢,起碼覺得工作前景大把世界,不似陀地金融從業員般感覺朝不保夕。來到最重要的一點,就是九十後食正父幹。九十後的父母,即是五十年代尾至六十年代出身那班,這班人有幸讀大學的,八十年代香港黃金時間投身社會,九十年代移民潮中急速上位,就算九七金融風暴買錯樓,廿年都夠晒翻身有突,三、四層樓揸手的大有人在。這班嬰兒潮出世的上一代,以60年出世來講,等緊退休之餘,身體狀況仍佳,是九十後的最強「父幹」。反之八十後那一批市民,父母老十年,普遍的經濟和社會地位就是差一截,轉眼間2000出世的也屆18歲,所以老八十後如果仍未上車,在置業方面,相對上是有點前無去路,後有追兵。客觀來看,香港住屋問題的確很短缺,不過幾任政府都無力解決,叫人返大灣區就更加是令人反面,遠水豈能救近火呢?

刁民化的香港人

「你估我為自己呀,我係要改變世界,係仗義執言!」一名大叔青筋暴現,掹大喉嚨狂吼。看官們不要以為這是反新界東北發展,或者是激進組織的示威場面,其實這只是四月裏尋常的一個股東會,而大叔不滿的,是抗議股東會的紀念品為何只得一人一份?大叔怒吼的聲音,搞到同層在開其他會議的人也飽受滋擾, 向酒店經理投訴,經理勸告無效,而大叔繼續狂呼:「報警拉我呀,我就係要睇下呢個世界有幾唔公道。」過戶處的職員早已練得非常佛系,其實只要待其他股東入場,職員偷偷多送一份紀念品給大叔,他便會乖乘收聲,地球自然會回復平靜。旁邊剛畢業的小妹妹吃驚地說:「我真係冇諗過有咁低質素嘅香港人!」「哈哈哈,少年你太年輕了。」同場其他佛系人士失笑:「大把香港人係咁架,甚麼港女大鬧地勤,起碼她要補番四位數字的金額,一時氣憤也情有可原。大叔吵着要的,只是一枝國產潤手霜,要不是香港存貨有限,一人十枝又何妨。」(補充一下:大叔堅持自己有數份股東授權書,朋友沒空來,他要拎埋朋友嗰份,所以一人一份是唔公道的。)話說回來,香港近年真是充斥着只欺壓前線服務人員、發爛渣、攞着數的刁民,鸚鵡學舌了一堆「仗義執言」、「程序公義」之類的四字詞語,結果原來只是用來拎小便宜。根本派餅券、紀念品、百佳現金券等等都不是上市公司對股東的義務,近年的小股東除了搶食外,更經常在股東大會上大嚷,地鐵股東會便試過有股東向主席申冤「冇餅食」,此舉無疑是存心整蠱打工一族,就算主席明事理,也會少少怪前線的公關「做咩到個場面咁肉酸」!同股不同權夠唔公平啦,但只要唔好阻佢地攞餅券,話知你大股東一股股份, 有十股投票權。政府派四千蚊,連居住未夠一年的新香港人也有資格申請, 公道咩?不過,要發爛渣,當然搵些沒有還擊之力的人出氣,政府權大,衙門不好招惹,自然沒有人去「仗義執言」。香港人的刁民化,和大陸愈來愈相似,隨時有過之而無不及。社會的不公,很大程度源自制度,但挑戰制度,只會惹禍上身,壓力爆煲的香港人,耳濡目染一套抗爭詞彙,但卻只懂得欺負比自己更窮的人,或者無賴地在別人上級面前製造尷尬場面,以達到拎着數的目標。壓力爆煲,社會貧富懸殊,基層市民不是團結對抗專權,而是互相欺壓,爭鬥攞着數,攞不到便要叫別人不好過。香港人,你值得擁有今天的香港。

從俄鋁看止蝕的藝術

中美俄三大國政治角力,局勢發展並未如大家預期般和氣收場,反而愈演愈烈,美國商務部突然禁止美國企業在七年內向中興通訊(00763)出售零件,更令市場大失預算,去年熱炒的電訊及手機設備股全部蒙上陰霾。那邊廂,俄鋁(00486)自四月初被美國制裁後,股價持續暴挫,當特朗普對俄羅斯制裁口氣稍為軟化,「醒目」的投資者撈底入市時,俄鋁周三股價卻再挫7.8%。在這個大上大落的動盪市當中,任何和世界強國有貿易往來和商業聯繫的公司,都隨時成為下一個被報復的對象。西諺有云,don’t try to catch a falling knife,與其諗撈底,不如反思一下,突發事件下的止蝕策略。以俄鋁為例子, 老友K仔早在兩年前便以$3買入,原因不外乎公司現金流改善,開始派息, 理智分析之下落注,兩年內股價最高曾見$6.36。冷不防特朗普在通俄案嫌疑下,忽然公布針對俄羅斯的制裁名單,俄鋁名列榜上,制裁名單公布前的周五,公司股價仍在$4.64,4月9號開市,股價暴挫,中午已直插至$2.9。事後孔明,9號開市的早上,K仔不問價沽貨,還可平手離場(題外話當日有KOL聲稱重注all in),不過止蝕從來不容易,現在跌至殘價$1.4,止蝕就顯得無謂。世事沒有如果,到了中興通訊復牌之日,是否應該汲取教訓,不問價先走為敬呢? 上年瑞聲科技(2018)被沽空機構唱衰,復牌後強力反彈,股價尤勝從前,說明並非所有突發事件都需要驚青止蝕,但如果要為止蝕定一個準則,我會以「流動性」和「結構性」這兩點來界定。財經傳媒的報道多數集中講P&L,但其實一間公司死亡救唔返,更多是cash flow 出問題,突發事件發生下,沽盤人踩人,根本沒有時間去判斷觸發沽盤的負面新聞又幾嚴重?不過大方向可以咁諗,這些負面指控有幾成真?會否導至銀行call loan?會否引發公司流動現金、償債能力大受影響,從而引發資金問題?假如公司的Balance sheet很健全,盈利警告、炒燶期油、匯兌虧損之類的問題,假以時間也可以修復,股價狂跌一日之後,也可能死貓彈一下, 稍作分析才決定去留也未算太遲,未必需要急着在頭一、兩個鐘做決定。回頭說俄鋁這個例子,倒是值得一開市有價就馬上走,因為美國制裁是國家級行為,而且正正是切中公司流動性的要害。俄鋁的公司營運在今次制裁中所受影響非常大。簡單而言,俄鋁的資產被凍結、生意被禁止、信貸被終止。最明顯的風險是信貸責任出現技術性違約,現時穆迪和惠譽已撤銷其信用評級,雖然俄羅斯政府將提供短期流動性及其他援助,公司仍有潛在清盤和突然停牌的機會。美國的制裁就是要令俄鋁從商業世界中消失,being invisible。現時彭博已不會為俄鋁報價,不少銀行和經紀行已停止俄鋁的股票交易,或只可賣不可買。第二個值得馬上驚青止蝕的死穴,是結構性問題。中興通訊就是示範之作。中興的情況是,美國企業七年不準賣零件給中興,斷了公司的生產供應鏈,雖然很多香港人對中國崛起之說不以為言,但美國的行動,明顯是忌諱中國在科技方面彎道超車,趁自己在芯片等高科技領域上還有優勢,剎停中國在科技上的侵略。美國對中國科技上的制裁恐怕只是剛開始,中興如何交貨,引發的漣漪效應, 影響面亦是未知之數,如果搏特朗普在制裁俄國,出手對付中國科技企業方面,只是一時意氣,搶下風頭,那難免只是自我安慰。2018年,是鍛練股市逃生技能的時候,看誰能赢到最後。